也谈二类居住用地的商住比

olivia_lj

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一直在规划局各种科室里面转，现在又转回用地科，发现这几年国土越来越照本宣科的做事情，把规划逼到了很窘迫的境地，我一直在考虑如何改变这一局面，今天先从商住比开始聊聊，听听大家的意见。

我们这边的控规没有规定商住比，之前的用地复函制式格式里也没有这一项，因此储备中心开始就居住用地商住比来函咨询，我来这里之前科里统一复函商住比不高于10%。
储备中心要这个商住比干嘛呢？他们是按照商住比的比例，把居住用地的百分之十以商业地价出让。就是说，本来十公顷的二类居住用地，拿到土地证的时候变成了九公顷居住用地，一公顷商业用地。

这里面有很多问题，首先我个人认为，居住用地的配套商业是服务于该小区业主，而且这里面的商业包括了各类公共服务设施，服务对象并非全体市民，而是很有针对性的面向小区内部业主，简单的确定为商业是否有失偏颇。

其次这类商业建筑基本上是结合居住建筑建设的，最常见的是一层底商，上面居住。这样用地很难划分，而且使用权年限不同，目前物权法确定了居住用地的自动延期，可是对于商业用地还没有明确说法，如果商业用地年限到期，一旦需要缴费延期，现在的隐患就会集中爆发出来。

第三是用地性质的混乱。虽然商业用地与居住用地存在可兼容性，但是这样把单纯的居住用地强行划出商业用地来，那总、控规确定商业用地与居住用地还有什么意义。毕竟严格意义上说，居住建筑在规范确定的范围内配套一些商业，并不改变其居住用地的性质，起码在规划用地性质中，10%以下的配套商业并不改变其用地性质。那么我们出具的用地性质明确说明是居住用地，怎么到了国土部门就变成了纯商业用地了呢？这个事情我觉得还是有问题。

先说到这里，临时起意发这帖子，逻辑有点混乱，主要是想听听大家的意见。还望不吝赐教。

admin · 发表于 2016-2-15 10:13:16

楼主提的问题好，发到了微信号里面，大家有了一些回应，说什么的都有，特此整理如下：

啊凯同学：第二点比较赞同；至于第三点个人觉得规划用地性质里的居住兼容商业，一方面其兼容部分商业是为了项目落地实施在配套方面更加符合生活需求（需求层面），另一方面商业出让金高于居住，猜测是政府不希望资源浪费，所以会有根据需求确定兼容商业比例拟定土地出让合同。我觉得这个商住兼容的问题扯开来很大，当从城市发展的角度来讲的话，是生产力的发展改变了生活方式，居民希望生活区周边能有一定的商业，以及各地城市建设开发过程中商业设施（此处为纯商业用地）不能一下子形成氛围且存在招商引资等等诸多问题。所以会有一个居住兼容商业。至于比例如果要测算的话应该是将此块片区划分若干单元，根据人口等因素来确定，大概定个10%其实问题也不大。目前个人水平的一些观点，比较粗浅，大家一起讨论学习。

相知无远近：这个问题可能在地市级以下城市普遍存在。根据新版《城市用地分类与规划建设用地标准》居住用地中配建的服务设施（包括商业）应属居住用地，不应再单独给出居住用地商住比。可实际操作中，规划局往往在国土部门的强烈要求下还是给出了一定的商住比（国土局说如不给出商住比，土地无法出让，规划局一般也给，否则耽误了财政收入事就大了），其实给出商住比，无理无据，因为本身就是居住用地，反而把10％转成商业用地多出的土地成本转嫁到百姓的购房成本中，规划局完全可以拒绝国土局要求，不给出商住比。可现实是规划有点弱势！

Asurada：部门之间本是各自为政，不会也无法考虑其他的部门，而上级部门也没有拿出可行的具体操作，所以会存在矛盾，只能在未来解决，至于比例问题，规划部门只是一个技术部门，不是神，其实根本没有办法预测到市场的需要，所以根本不应该强行划定商住比例。

咏儿：这个问题我们也存在，很多拿了地的要求建商业，我们没法管。土地又要求他们补出让金，又需要用地变条件。就是从出让时没理顺。我们这如果叫配套商业是不能销售的，叫经营性公建是可以销售的。商业这个就跟绿地一样，很复杂。

曹紫晔：商住比当然要控制，不然就会出现房开公司沿道路全部开发店铺的情况（在明确此项指标之前的确如此），同时这也是目前国土部门确定地价的一个重要指标。在我们城市没有出现将商业与居住进行用地分割的情况，但会要求明确地块商业房产的方位，力求周边小区的商业店铺集中在一起营造商业氛围。同时，居住用地商住比也不应该一刀切，在不同城市区位商业配比也应不同。

阳光灿烂：土地出让的用地类型是由规划做最后决定的。城市规划的居住和商业比例是用地出让金计算比例标准。这就是土地规划服从城市规划。土地规划目前只是控制用地规模和控制城市建设规模为主。

Keye：这还叫用地性质混乱呐，不愧是坐办公室的

汪炎伟：国务院49号文新建社区需配套10%的商业这类用地属于居住用地内的配套商业不会改变其用地性质

李琛：这的确是现实中的问题。一般规划局会给出10%的比例，以便国土局确定土地出让金。

Wellwell：这个问题很好理解，其实说白了就是要坑钱

唐虞夏：我记得在城市用地设计规范的解释中有提到这个问题，如果在同一建筑中，主要功能为居住性质，则该用地为居住用地。

曼果：为什么国土和规划局不能两家合并为一家，这样就不存在谁听谁的问题

望星空：此类问题只不过是传统规划理念和制度框架与客观发展之间的矛盾体现之一。若拘泥于现行规划理论和空间管制框架，此类问题无真解。只有立足于空间规划制度变革和规划理念的更新，此类问题才能迎刃而解。

ALL-er韩磊磊：说到底还是利益问题惹出来的事

简单的名 · 发表于 2016-2-16 08:51:19

我特别赞同这个观点

相知无远近：这个问题可能在地市级以下城市普遍存在。根据新版《城市用地分类与规划建设用地标准》居住用地中配建的服务设施（包括商业）应属居住用地，不应再单独给出居住用地商住比。可实际操作中，规划局往往在国土部门的强烈要求下还是给出了一定的商住比（国土局说如不给出商住比，土地无法出让，规划局一般也给，否则耽误了财政收入事就大了），其实给出商住比，无理无据，因为本身就是居住用地，反而把10％转成商业用地多出的土地成本转嫁到百姓的购房成本中，规划局完全可以拒绝国土局要求，不给出商住比。可现实是规划有点弱势！

老龙不落 · 发表于 2016-2-14 12:56:23

致命的阿亮发表于 2016-2-14 09:33
规划部门待了3年多，规划本身的问题就多多，而且还要无休止的满足国土部门提出的啼笑皆非的问题，我也很 ...

节前有个历史遗留问题，当年的规划条件经过三次延期已经把有效期延到2016年6月。国土办理出让的时候非要规划局出一个新条件。但是控规和相关条例都已经变化，我强硬驳回国土的要求，在区政府协调下出具了一个当年条件依然在有效期内的说明。国土部门居然要求我在说明上加一句现条件与原件一致。我说我又没有出新条件，哪来的一致？根本就是那个条件，再次驳回。有时候该强硬还得强硬，不然自己跳坑里

致命的阿亮 · 发表于 2016-2-14 09:33:48

规划部门待了3年多，规划本身的问题就多多，而且还要无休止的满足国土部门提出的啼笑皆非的问题，我也很头疼。但是我这里是县城，有对规划的不够重视，也可以说是不知道怎么重视。我们这里国土要的商住比，如果四面临街，基本都给到25%，这个数也是我们确定了一种方法现算的。只要是国土部门卡的死。没办法。

loveqi1421 · 发表于 2016-2-14 16:11:44

老龙不落发表于 2016-2-14 12:56
节前有个历史遗留问题，当年的规划条件经过三次延期已经把有效期延到2016年6月。国土办理出让的时候非要 ...

很多时候，国土部门给规划部门找的事，比开发商带来的困难要多，要更难解决。

比如，分期出让。我一块地十公顷2.0的容积率，你凭啥分几次出让？恰好那块规划是小区绿地的地，你给他弄个2.0的容积率，然后再用国土的批后监管去套容积率，没有建筑物不给土地利用验收，开发商不哭死啊？

loveqi1421 · 发表于 2016-2-14 16:45:06

土地垂直管理，太过于强势。规划部门被他们折磨的几乎无所适从。
我这边按部里规定程序给走了个容积率调整的项目，函发过去，人家说不能办，规划部门必须征求完国土部门意见才能同意调整。
好嘛，这对文件的理解，无敌！

老张 · 发表于 2016-2-15 15:39:25

loveqi1421 发表于 2016-2-14 16:45
土地垂直管理，太过于强势。规划部门被他们折磨的几乎无所适从。
我这边按部里规定程序给走了个容积率调整 ...

这种国土要收土地出让金的嘛。我们城市是先由国土修改土地出让合同后再调整规划

初学者ll · 发表于 2016-2-15 16:10:09

用地兼容性的问题是单纯的规划审批的问题，国土部门按照居住出让就好了，在审批大型住宅项目的时候，商业面积不超控规中规定的比例即可。国土瞎闹

loveqi1421 · 发表于 2016-2-16 08:30:29

老张发表于 2016-2-15 15:39
这种国土要收土地出让金的嘛。我们城市是先由国土修改土地出让合同后再调整规划

修改合同的依据是什么？
规划部门不出意见，他能改合同？
真是到处都糊涂

老张 · 发表于 2016-2-16 09:23:40

loveqi1421 发表于 2016-2-16 08:30
修改合同的依据是什么？
规划部门不出意见，他能改合同？
真是到处都糊涂

这叫部门联动协同。部门之间达成一致的时候什么事情都好办，意见不一致，谁都找得到理由卡

老龙不落 · 发表于 2016-2-17 15:15:04

loveqi1421 发表于 2016-2-14 16:11
很多时候，国土部门给规划部门找的事，比开发商带来的困难要多，要更难解决。

比如，分期出让。我一块 ...

您这个答复的意思是无论国土怎么切割地块，任意一个切割的地块您仍然给总地块的指标？我个人觉得这个方法至少保护了自己。如果不这样给的话，会有更大后患。我最近看了几个之前的卷宗，我们这边也是被国土左右，根据土地权属来切割地块。举例来说，有个地块第一次复函容积率2.0，分割以后根据方案总平，两个子地块分别给出了2.2和1.9的容积率，可是控规该地块最高容积率即为2.0，所以这里面出现了局部地块规划给定的容积率超出控规限定的情况。在当前形势下来回头看当年的一些做法，明显是为了项目的实施规划做出了超出法律规定范围的让步，业内同仁一看当然明白核算下来总容积率是不超2.0的，问题是纪检和法院会如此认定么？所以我觉得，如果被迫切割地块，还是您的方法更合适一些。