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[居住] 【天津】“哏儿都”寻房记

时间:2015-10-14 16:01 13 12563 | 复制链接 |


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本帖最后由 SnoWCc 于 2015-10-23 13:10 编辑

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文/[津津数据邦]

(gén)是相声里专业术语。天津是相声的发源地之一,爱好相声的天津人最擅长把相声段子融在生活里,活学活用在对话中。在天津卫,说你真“逗”,天津话就是:“哏儿”,天津人的乐观和风趣让天津也有了“哏儿都”的别号。没错,就像北京的“帝都”、上海的“魔都”,都有着很多说不清的情愫在里面……



I 在“哏儿都”做一只单身狗是种什么体验

什么体验?你以为我想做单身狗!

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汪~谁不想家里热热闹闹、热锅热灶(二他妈妈,给我烙三糖饼啊)

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那结婚不得有房啊,你以为丈母娘这个物种是干什么的(没有西玛表甭打算结婚….)

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都说“哏儿都”生活成本和北上广没法比,可房价也是跟狗不理的包子赛的蒸蒸日上,有木有!

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哏儿都房子到底嘛价码?

邦哥通过搜集“搜房网”上近4000处“哏儿都”中心城区(334平方公里)居住小区房源信息,包括名称、位置、层数、平均房价、物业费、年代、户数、停车等信息,通过百度进行空间位置匹配,中心城区居住小区分布大概是这样的(高度代表房价、颜色代表所属区):

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接下来,利用获取的居住小区数据,通过分析来看看中心城区总体房价分布如何?利用空间自相关计算确定3.5km的宏观分析尺度,并将小区价格作为权重进行热度(Hotspot)分析,得到住宅房价的宏观热度图以及房价平均价格分布图,见下图:

06.jpg

哏从左图明显可以看出,平均房价分布是单中心、环状向外递减的形态,由中心呈“东南-西北”为主轴的椭圆形扩张,根据区域平均价格可分为4个区域,见右图。

  • Ⅰ区-红\粉色:和平区拥有优质的商业、文化、教育等城市资源,高房价区域中心也是城市的中心,在和平核心区域,房价均在25000以上,整个和平区被红色域覆盖,整体房价都在20000以上;


  • Ⅱ区-黄色:房价在多种原因下随距离逐步朝周边南开、红桥、河东、河北、河西五个区扩展,其中在河北区出现明显的突出区域,整个黄色区域的房价价格在15000-20000之间;


  • Ⅲ区-青色:房价以圆形的朝外逐次递减,在青色区域下几乎覆盖市内六区,房价价格在13000-15000之间;


  • Ⅳ区-蓝色:蓝色区域覆盖中心城区的环城四区范围,房屋价格在13000以下水平。

果…然….这个价格单身狗看来也是颤抖、颤抖…

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邦哥你这个环画的那是相当粗狂啊,细致点行不行!

行!为进一步了解居住小区价格在空间上的具体分布情况,选取微观两个尺度开展进一步分析,分别选取分析尺度为1000m和500m。空间分布热度分析如下图示:

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从左图看出中心城区高房价都分布在海河以西的和平区、河西区和南开区。整个和平区、河西区中环线以北、南开区鞍山西道以北红旗路以东区域连接形成中心城区的高房价核心区域,环绕该区域还形成几个独立高房价片区,如:河西区体院和宾馆南路区域、南开区水上公园东部区域、南开王顶堤区域,河北中山路区域等;右图可以更微观的反映房价高低分布区域。

所以,想脱单避开高房价地区买房子容易些…

在哏儿都,你需要奋斗多久才能铸得小窝,觅得金凤凰,一起来算算看。

如果买一般地区普通住房70平米约90万的房子,根据《天津市统计年鉴》(2014),购房情况如下表。可见单身狗就惨了,要不等10年,要不得找个老婆一起凑首付及还款。(如果是购买学区房,再另说)

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如果单身狗就职《年鉴》中的高收入行业(就业指南宝典),购房情况如下表。(其他情况自行增加或减少,如果您天生富贵不差钱,请默默关闭文章)

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你看,只要你在“哏儿都”勤劳致富、节俭生活、无不良嗜好、不眼望豪宅,首付努力几年也会有的,单身狗顺利进化到幸福“房奴”,你看幸福也没有那么遥远!加油!

Duang!

虽然首付有了,房子买哪啊?选择苦难症患者这个钢蹦扔一宿也拿不定主意。

小刘(实习小医生):“提亲的时候开了家庭会议,家里人一致认为买房子不是买白菜,一定要慎重,丈母娘说了,不能亏待她闺女更不能亏待她外孙子(女),得有长远打算,不能让孩子输在起跑线上,必须买学区房….”

小张(金融界小白领):“我在南京路上班,看惯了人山车海,车开出公司半小时挪动五米见怪不怪眼皮都不动一下。所以,买房我就一点:交通便利,公交站、地铁站直接入户才和我心意。”

II-1 “坑爹”的学区房——为优质教育买单

爹还没当就被吭了?没办法,出来混都是要还的…

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自打有了“学区房”这个玩意,围绕它的争议从来没断过,在分布不均教育资源的恶性循环之下,学区房价是多少爹妈的恶梦,名副其实的“坑爹房”(你是爹,不坑你坑谁),“哏儿都”的学区房和全世界的“学区房”都一样(如果你以为美国没有学区房那你就TooyoungToosimple了),就是没有最贵只有更贵~~

“哏儿都”学区房的房价到底如何?

搜集网络上比较认可的天津市前25所重点小学名录(民间排名,非官方),将这些重点小学及其分校进行空间落位,大概是这样的:

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为实现更合理的分析,采用了各区教育部门公示的小学对应居住小区名录,通过搜集、整理和地名匹配等数据处理技术,建立25所重点小学对应的小区房价数据。针对每所小学所包含的学区进行中位数、最大值的房价统计分析工作,如下图示:

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和平区在学区个数、学区房价上都远远超过其它区,和平区拥有25所中的9所,所有学区周边的房价中位数都超过2万,其中实验小学、中心小学、新华路小学和岳阳道小学三所竟超过3万,实验小学和新华路小学最高房价达到5万以上(可能是公房)。和平区果然是“坑爹”中的战斗机啊!

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其次南开和河西区分别拥有4所和6所,一半以上学区房价超过2万,上海道小学周边的最高房价也超过3万。河西“新贵”坑起来也是不含糊。河北区和河东区学区片房价最低,接近于2万水平,非常接地气呀!

通过对比,天津的优质教育资源不均衡,和平、南开和河西教育资源明显比其他三个区好,尤其是和平区,占据全市最优越的教育资源。

学区对于房价有多大影响?

通过筛选每个区的学区房和非学区房,通过对小区房价进行统计分析比较,反映学区房与非学区房的价格差异,如下图示:

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和平区的学区房比非学区房的平均价格每平米高出4000多元,居各区之首,相比和平区区域整体房价,学区周边房价拉高近17%;南开区近18%、河西、河东和河北都在12%。

目前哏都也在推进教育均衡发展工作,希望能改善教育资源不均衡的情况。

II-2 差钱也差闲——为时间买单

大城市什么最烦人?答案无争议:堵车!

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地铁房子更是“花见花开,车见爆胎”的抢手货!

你说我不差钱,我买得起车,对不起,没那么多路让你开。不想每天堵车浪费时间浪费汽油,那你只有两个选择,要不住单位楼下,要不住地铁站旁边。

“哏儿都”出了名的地铁少,虽然很多再建中,但是娶媳妇可等不起,现有的地铁站点都是稀缺资源啊,旁边的房子更是“花见花开,车见爆胎”的抢手货。目前天津已通车4条地铁线,其站点周边房价如何?让我们用数据说说。

首先收集“哏儿都”各条地铁线及出站口地图位置,与中心城区房价分布数据进行空间叠加,如下图所示:

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可以看出房价与轨道线呈现明显相关性,哏都的地铁线是呈放射线布局房价也呈现放射线状,即高房价居住小区沿轨道线向外凸出,位于城市中心的和平、南开和河西三区的地铁站周边房价均明显高于其他区,而地铁1号线南北两端、3号线两端、9号线靠近外环线的二号桥站呈现出近期地铁房需求的趋势。

18.jpg

各地铁站周边房价到底如何,给我细致点?

为更清晰的表达各站点的周边房价情况,基于各条地铁线路上的地铁站口,步行5分钟、8分钟、15分钟能够到达的小区的房价进行统计分析:

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总体上看,和平、南开、河西三区区位优势明显,地铁站周边房价较高,但很多站点随步行距离,房价下降不明显,这也说明该地区房价受地铁交通区位优势影响不大。另外“哏儿都”地铁线网密度低,交通分担率不高,这也影响了地铁房的吸引力,希望在建的5、6号线开通后将会增强地铁房的交通区位优势。

Duang!Duang!

熬过学区房,当上了高层、大老板,钱包鼓鼓,想好好品味生活,住品质更高的房子,怎么选?

III 高收入人群都在哪里住呀?

随着生活质量的提高,除了学区、交通等因素的考虑以外,高收入群体更加注重居住小区的高品质,在物业管理、环境绿化、安全治安、生活便利等方面均有极佳表现。我们假设物业费的高低可以来反映小区的居住品质的好坏,以此认定高收入人群的居住位置。

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高收入家庭还是聚集在鼓楼、南京路、海河边、梅江、奥体、人民公园等地。

从宏观角度来看物业费呈现多区域中心态势,与和平区房价单中心明显不同,南开区、河西区呈现多个高物业费区域(鼓楼、人民公园、奥体、梅江),房价较低的西青、北辰也呈现高物业费区域(中北镇)。这些区域具有优质居住环境、成熟城市商业聚集、大型城市公园附近等条件,高收入人群比较偏重于这些因素进行居住位置选择。

从微观角度来看,高收入家庭分布呈现空间分散化形态,与地铁站叠加,未发现与地铁站点距离的相关性,说明该类人群一般是开车出行。

总体来说,影响房价的因素还包括商圈、生态环境、建设年代、投资潜力、利率调整等多因素,其相互间影响使得房价的变化变得互相联动、错综复杂,因篇幅有限,不能逐一对各因素进行分析。后续将结合其他专题进行补充。


[注]本文采用的数据均来自于互联网或开源数据(截止到2015年初),由津津数据邦进行数据获取、整理、空间落位及数据分析。由于居住区的新增、拆迁及房价随时间变动较大,本文相关图表、数值仅供参考,均属于趋势性的分析。另外篇幅有限,详细分析可与我们联系。

数据来源:搜房网、百度地图、Open Street Map

[津津数据邦]团队主要开展空间下的城市分析,包括城市互联网数据获取、决策分析、数据挖掘等,以GIS、计算机、城市规划专业为主。后期将对城市的演变、楼宇经济、商圈、生态、交通、居民活动进行相关分析。如有好的建议请联系我们。

联系邮箱:data_tianjin@163.com
策划:李刚(lig6688)
数据分析:张恒(zh13021)
数据采集:李乐(jeremy0910)
文案:陈曦张恒


来源:国匠城微信公众号


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13回复

长白铁匠 发表于 2015-10-15 09:49:31 | 显示全部楼层 | 举报


用数据统计的角度深入的解析了为什么单身狗在秋风萧瑟中颤抖
SnoWCc 发表于 2015-10-15 09:58:25 | 显示全部楼层 | 举报


长白铁匠 发表于 2015-10-15 09:49
用数据统计的角度深入的解析了为什么单身狗在秋风萧瑟中颤抖

哈哈哈,有道理~~~
363341843 发表于 2015-10-16 08:43:06 | 显示全部楼层 | 举报


shahfa
kuso坛坛 发表于 2015-10-23 08:56:01 | 显示全部楼层 | 举报


挺有意思,但是房子的优劣因素皆反映在价格中,选房就是在钱袋子与个人需求之间找平衡罢了
hellolinxiang 发表于 2015-10-23 10:44:27 | 显示全部楼层 | 举报


想问一下这些数据分析是用的GIS吗?还是其他什么软件?
小丑 发表于 2015-10-25 21:55:59 | 显示全部楼层 | 举报


传说中的学以致用
大头皮鞋1990 发表于 2015-11-17 17:19:21 | 显示全部楼层 | 举报


这得相当的数据量才能得出结论
g072406 发表于 2015-11-23 15:29:00 | 显示全部楼层 | 举报


传说中的学以致用啊
李刚 发表于 2016-6-2 22:26:23 | 显示全部楼层 | 举报


刚用上软件,看到大家讨论我们团队写的文章。抓的搜房数据,再用百度位置api匹配空间,再在ArcGIS下空间分析。有空更新对比下
SnoWCc 发表于 2016-6-12 17:16:34 | 显示全部楼层 | 举报


kuso坛坛 发表于 2015-10-23 08:56
挺有意思,但是房子的优劣因素皆反映在价格中,选房就是在钱袋子与个人需求之间找平衡罢了

很有哲理:)
SnoWCc 发表于 2016-6-12 17:17:06 | 显示全部楼层 | 举报


小丑 发表于 2015-10-25 21:55
传说中的学以致用

传说中是谁?~~~
SnoWCc 发表于 2016-6-12 17:17:25 | 显示全部楼层 | 举报


大头皮鞋1990 发表于 2015-11-17 17:19
这得相当的数据量才能得出结论

对呀:)
SnoWCc 发表于 2016-6-12 17:17:53 | 显示全部楼层 | 举报


李刚 发表于 2016-6-2 22:26
刚用上软件,看到大家讨论我们团队写的文章。抓的搜房数据,再用百度位置api匹配空间,再在ArcGIS下空间分 ...

策划本人哇,幸会幸会:)
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