住宅楼底层设置入户花园是否可行？

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在审核某一住宅楼设计方案过程中，发现设计单位在住宅楼底层设置了一圈天井、花园，并标注了用低于2.2米的镂空围墙砌筑。建设单位解释，底层住宅销售不理想，于是为了促销，对于购买底层住户，还能无偿得到一个小天井，可以种植花草什么的。
问题来了，假如住宅楼共20户人家，住宅楼占地面积600平方米，那么在这20户居民办理土地证的时候，国土部门是按照占地面积平均分摊给20户居民的。而其余的土地是不办理土地登记手续，但是土地及土地产生的效益都是由全体业主，也就是这20户居民共有的。那么，如果将底层部分土地圈起来无偿给底层住户，那是否侵犯了其他业主的利益呢？
物权法：
第七十条　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十一条　业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十二条　业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第七十三条　建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
底层住房的花园和地上车库属于露天的一种物业，它基本上会计算入公摊面积，如果计算入公摊面积，就是属于全体业主的一个共有财产。只有通过全体业主的同意，开发商才有权转让或者使用。也就是说，花园、车库的接受人对其商品房附带的花园或车库享有独立的使用权，其实是来自其他购房人的权利“出让”。但事实上，接受人仅仅得到了开发商的允许，并没有取得其他购房人的同意，而开发商实际上不具备这样的权利。

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小区物业共有部分的分类.doc (30 KB, 下载次数: 30) 小区物业共有部分的分类