控规覆盖率怎么计算

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今天碰到计算中心城区控规覆盖率的问题，现在有几点想不清楚：一、控规的覆盖面积应该是指控规的审批规划范围面积（目前我也这么认为），还是指控规内的建设用地面积？
二、计算控规覆盖率的基底因子，是采用总规的规划范围，还是采用总规的建设用地面积，还是重新画一条现状的城市建设用地边界，还是。。。。。
---------------------------------------------------------------------------------那么问题来了-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
1、针对以上第一条，覆盖率的分子。。。。。。。。
2、针对以上第二条，覆盖率的分母问题。A、采用总规的中心城区规划范围，会有规划范围偏大的现象，规划范围内一般会包括山地、农田等非建设用地，在山区则更加明显，因为这些地区是不会进行控规覆盖的 B、采用总规建设面积的话，假如总规用的时间久了，会有控规编制过程中局部突破总规建设用地面积，占用备用地或者农林用地的情况。还会有有的地方突破了，有的地方没有开发没有编制的情况 C、重新画边界，这边界该怎么去画。按现状画会有现状建设面积较小，控规面积较大的问题。按总规边界重新画，将控规突破的面积增加进去？也有点不合理
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