如何计算土地分摊面积

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近来房地产面积测绘等专业性问题愈来愈被普通民众所关注。
有人问：为什么土地证上土地面积与房产证上的建筑面积不同？
土地面积与建筑面积是不同的概念。土地面积是按建筑面积比例对建筑占地面积的分摊，建筑面积是指套内面积加分摊面积。
国外及我国古代实行的是土地私有制度，中共执政后，土地短暂私有后一直是国家所有和集体所有，但土地使用权可以出让。土地权属分为土地所用权、土地使用权和土地他项权利三种类型。土地使用权，也分为国有土地使用权和集体土地使用权两种类型。土地登记是法定的土地登记机关依照规定程序将土地的权属关系、用途、面积、等级、价格等情况记录于专门薄册的一种法律行为。
《物权法》第九十三条规定“动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有”、第九十四条规定“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”。当这座建筑物的开发商售出其中的某一部分，该块土地使用权的一个相应份额也随之转移，最后购得这座建筑物的众多所有者按份共有该块土地的使用权。
多层住宅的各业主对本栋楼所占用的土地使用权属于按份共有的用益物权，多层单一用途土地面积分摊的方法一般情况下按照各单元（或层）建筑面积分摊法计算（依本业主房产建筑面积占整栋楼建筑面积的比例计算）。
土地面积分摊率=分摊土地面积/建筑面积，层数越多其分摊率越小，其分摊的土地面积越小，反之，则越大，即与层数成反比。一般30层高层住宅的分摊率0.06左右，6层多层住宅的分摊率为0.36左右。
建筑占地面积通常是指地表面积在其水平面上相应的投影面积，包括与建筑物相连的天井、突出地面的车库、围护等部分。不计入宗地面积的范围有：无明确使用权属的巷道或间隙地；市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地；公共使用的河滩、水沟、排水沟；已征用、划拨或者属于原房地产记载范围，经规划部门核定需要作市政建设用地的；其他按规定不计入宗地面积的。虽然开发商当初是把这块地全部买下来，但并不是全部分给小业主的，如小区道路、绿地等公共部位不分摊给小业主。
整座建筑物占用的土地只有一块，在实物形态上是不可分的，如果本宗地属按份共有的土地使用权，就没有独用使用权面积。只有别墅有独立使用权面积。独用面积是指土地使用权人单独使用的土地使用权面积。
多层多用途土地面积分摊的方法比较复杂，典型的形态是下面一层或几层为为商业、以上为住宅的楼房。由于建筑用途不同，地价不同，各层建筑物价值不同，土地使用者应分摊的税费就不同，土地产生的价值就不同，其享有的土地面积也不相同。在地价中，商业用地地价高于住宅用地地价，如果不同用途不同层数的建筑物需要缴相同税费，就不太合理，所以，不能直接平均分摊。多层多用途的分摊方法主要有两种：按房地价值分摊法和按土地价值分摊法。
按房地价值分摊法：该部分土地共有使用权分摊面积＝该部分房地价值÷土地面积分摊。
按土地价值分摊法：该部分土地共有使用权分摊面积＝（该部分的房地价值－该部分的建筑物价值）÷（房地总价值－建筑物总价值）×该建筑物总占地面积
举例：一住宅楼占地面积为 1000平方米，6层楼，一梯二户二单元，共24户，其中，A户型建筑面积为120㎡12户和B户型12户140平方米12户。试计算其土地分摊面积。
平均每户分摊土地面积=1000÷24=41.67㎡。
不同面积的户型乘以相应的折算系数，平均户型面积=（120+140）÷2=130㎡，
A户型系数=120÷130=0.923，
B户型系数=140÷130=1.077。
A户型土地证面积=41.67×0.923=38.46㎡，
B户型土地证面积=41.67×1.077=44.88㎡。
也可以这样计算：该部分土地共有使用权分摊面积＝该部分的建筑面积÷总建筑面积×该建筑物总占地面积。
A户型土地面积=120÷（120×12+140×12）×1000=38.46㎡，
B户型土地面积=140÷（120×12+140×12）×1000=44.88㎡。