规划新知（11.25）：巴黎城市空间形态的规划控制

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巴黎城市空间形态的规划控制

在空间形态方面，规划控制的主要目标是维持整体空间形态、保持良好城市景观、延续院落空间肌理、保护特色空间要素，相关规划指标及其具体规定主要包括以下几个方面。

一是建筑最大高度。为了保持巴黎业已形成的中心低、外围高、整体平缓统一的空间形态特点，规划采取了常见的高度分区方法，主要按照25m（6~8层）、31m（8~10层）和37m（10~12层）三个高度对建筑物进行最大高度控制，个别地区甚至按照18m（4~6层）的高度进行控制（图2）。虽然高度分区的技术方法与世界各地的其他城市并无二致，但三个主要的建筑高度参照指标却是巴黎独有的特点，且其空间分布也基本是历史沿革的结果；其中，25m的高度参照源自奥斯曼改造巴黎时大量修建的奥斯曼式建筑，37m的高度参照源自1973年建成的蒙巴纳斯塔楼，31m的高度参照则是迫于开发压力而提出的妥协。

尽管巴黎长期施行严格的建筑高度控制，但在土地资源有限而开发压力不断增加的情况下，高层建筑在巴黎的出现几乎不可阻挡；截至2006年，巴黎市内已有158栋建筑的高度超过37m，相信未来还会继续增加；只是在城市更新改造过程中，任何突破高度控制指标的新建、改建或扩建行为，无论原有建筑的高度是否超标，都需进行严格论证和审批，否则必须遵守建筑最大高度的规划规定。

图2 巴黎建筑高度分区规划

二是建筑体量轮廓。为了保持巴黎宜人的街道尺度、良好的街道景观和规整的空间肌理，规划沿用了始于1784年路易十六时期的技术方法，综合考虑建筑日照采光和建筑视觉干扰的要求，以及建筑与建筑之间和建筑与街道之间的三维比例关系，针对街道两侧的建筑、地块边界两侧的建筑以及同一地块上的相邻建筑，按照街道（空地）宽度（P）与建筑檐口高度（H）之间的一定比例关系以及檐口以上部分的建筑后退（R），划定建筑体量的外轮廓线，在控制建筑体量轮廓的同时，也成为对建筑最大高度规定的重要补充。

一般情况下，H与P之间的关系是H=P+n，其中n为地面以上高度，根据P值不同在2~4m之间变动；檐口以上的建筑后退可采用圆弧或不同斜率的折线方式，R值不超过6m。在建筑体量的外轮廓线以内，建筑设计可以根据结构特点和风格喜好，采用坡屋顶、平屋顶退台等不同方式，以便在保持特定建筑体量的前提下形成建筑形态上的细小变化。这一始于文艺复兴后期的规划控制技术手段具有鲜明的巴黎特色，对于保持和延续巴黎在街道尺度、街道景观和空间肌理方面的风貌特点发挥了重要作用（图3）。

图3 巴黎建筑体量轮廓规定

三是为了保护巴黎富有传统特色的城市街道景观，以及为了在城市更新改造过程中塑造新的城市街道景观，规划同样沿用了始于17世纪路易十四时期的技术方法，针对一些传统街道以及重要道路，在对沿街建筑的体量轮廓进行控制的基础上，利用不同的颜色和线型表达，做出保持建筑檐口高度统一和立面投影连续的规定（图4）。这一保护和传承城市风貌的传统技术方法同样具有鲜明的巴黎特色。

图4 巴黎建筑沿街立面规定

四是城市景观视廊。为了保护巴黎著名的城市景观，例如从埃菲尔铁塔或者圣心教堂前广场俯视整个城市，从特定地点远眺巴黎圣母院、埃菲尔铁塔、荣军院、先贤祠等城市地标，规划划定了若干城市景观视廊（参见图2），不仅严格规定了景观视廊及其核心保护区和外围控制区的范围，而且对其中的建筑乃至绿化的高度也做出了严格规定，成为对建筑最大高度规定的重要补充（图5）。

图5 巴黎城市景观视廊规定：以从卢浮宫街远眺先贤祠为例

五是建筑平面布局。为了保护和传承巴黎传统的院落空间肌理，同时满足现代生活对于日照、采光、消防以及视觉干扰等方面的规范要求，规划在控制建筑体量轮廓，规定建筑与建筑以及建筑与街道之间的三维比例关系的基础上，规定了建筑与相邻道路、地块边界以及同一地块上其他建筑之间在平面布局上的空间关系。

具体而言：在毗邻道路一侧，建筑可沿道路红线（即地块红线）布局，并占据整个地块面宽，以保持沿街建筑立面的连续性；但建筑进深不得超过20m，地块剩余的土地面积中，一半可用于房屋建设，另一半必须用于庭院绿化或保留空地；在远离道路且与其他地块相邻的一侧，建筑需后退地块红线最少6m，同一地块相邻建筑之间的最小间距也不得小于6m，目的是避免视觉干扰。由于历史原因，巴黎的建设用地基本呈狭长形，沿道路一字排开、纵深布局，因此上述规定自然而然地引发院落空间的出现，从而确保传统院落空间肌理的延续，同时确保在密集的建成环境中保持一定比例的绿化面积。

六是空间要素保护。虽然巴黎有约80%的土地面积因被列为不同类型的历史遗产而受到保护，但仍有大量具有历史、文化和美学价值的历史遗存未被纳入历史遗产的保护范畴，特别是建筑、院落等空间要素以及部分特殊街区。为此，规划一方面明确标注具有历史、文化和美学价值的建筑和院落，并做出具体的保护规定；一方面划定特色鲜明的特殊街区，包括曾经处于历史上巴黎郊区的蒙马特街区、别墅官邸区以及产业工人村等，并就其中建筑的高度、体量、立面乃至色彩、材料，以及街区的空间肌理等，做出更为严格和详细的规定。这使得城市中为数众多的普通历史遗存也能得到必要的妥善保护。

点击查看原文全文：巴黎精细化城市规划管理下的城市风貌传承

福利化—商品化—资产化—金融化

城市住房的福利化—商品化—资产化—金融化历程：
中国城市的住房制度改革具有渐进式制度变迁的特征。改革开放40年以来，城镇住房制度改革大体上经历了一个福利化—商品化—资产化—金融化历程。总体来看，住房从福利性的公共品，逐渐演变为产权化的商品和金融化的投资品。

20世纪80年代之后，中国城镇普遍实行的是产权公有、实物分配与低租金的福利住房制度。1988年的城镇国有土地有偿使用制度改革推动了城市房地产场经济体制的逐步建立。1993年，国家开始探索建立多层次的住房供应体系。之后又开始逐步推进城市住房制度改革，并以此开启了一个从住房商品化到住房金融化的过程。1997年，亚洲金融危机迫使政府以增加住房消费需求作为扩大内需、提振经济的重要着力点。

1998年，我国彻底终结了福利分房制度，确定了城镇住房的市场化、货币化与商品化的改革路径。为支持居民购房，1999年银行等金融机构开始发放个人住房贷款，并建立了住房贷款担保制度，也促使城镇住房成为一种投资产品。金融信贷的过度支持助长了房地产的炒作，推动了房价上扬。

20世纪90年代中后期住房制度改革以来，中国商品房市场快速发展，但相当一段时期内，保障房建设相对滞后，持续攀升的商品房房价带来中低收入群体的住房可支付能力不断下降，而经济增长与财政收入的城市发展导向则进一步削弱了宏观调控政策的执行效能。2000年以来，政府开始逐步推动建立保障性住房制度，“十二五”期间开始推出了公租房为主的多种保障形式。

推动中国的新型城镇化，本质上是要从依赖土地财政、工业开发区建设与新城区地产开发的“土地城镇化”模式转向以流动人口定居、安居为导向的“人口城镇化”。

人口流入地大中城市城中村、城郊村的大批低效利用的集体土地恰恰为这些城市未来住房问题的解决提供了契机，也为在集体土地再开发过程中构建一种政府、市场与农民集体合作，保障中低收入群体的居住权，实现个体权利、集体利益与公众利益兼顾的包容性增长模式提供了可能。

集体土地入市与租赁住房供应的联动，不仅有助于解决长期以来忽视的流动人口住房问题，而且以集体建设用地建设租赁住房为突破口，也为逐步破除城乡二元的土地管理机制，实现城乡空间的高质量发展提供了基础。

点击查看原文全文：土地改革、住房保障与城乡转型发展——集体土地建设租赁住房改革的机遇与挑战

解决智慧城市发展的新旧问题

五种新的城市战略方法：

数字孪生和城市模拟
韧性城市
循环城市
微交通
智能空间

从物联网平台到数字孪生、城市模拟和生成式设计

组成部分、价值和收益

由于3D建模和生成式设计的出现，城市设计、更新升级和管理方式即将迎来根本性的改变。到目前为止，智慧城市的难点主要在于物联网（IoT）范式：即在城市建成环境里安装传感器，如建筑、道路基础设施、市政设施等，让优化管理、预防性维护、其它各类效率提升和成本节省的手段成为可能。

然而，给OT（Operational Technology）基础设施加上物联网平台，显然只是向更有效率地管理现有城市资产迈出了一小步。而新出现的全景实时模拟（即对整个城市创建一个虚拟的数字孪生对象），以及对城市环境，包括已开发和未开发用地在内的自动化生成式设计，则是一个更大的版图。通过城市的数字孪生来模拟城市并优化运营当然很好，而利用人工智能来从头开始设计城市则更进一步。实际上，从可持续能源规则的建立，到智慧交通和弹性城市建造的应用，如果认为给现存的城市环境加上一层简单的物联网技术就能让城市解决未来的挑战，将是个不切实际的幻想。

案例分析和举例

数字孪生可以应用到无数使用场景，包括模拟规划和现存建筑的疏散能力、阴影分析、计算并最优化建筑总日照、和洪水水位预测。关键技术的主要供应商包括达索系统（Dassault Système）、西门子和微软。