冯仑的“立体城市”项目搁浅，各方利益博弈的关键在政府

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【本文导读】城市规划是各方利益的博弈，因为一个城市的发展正是如此。人们在一定的认同基础上，构建了我们现在的制度，各方在制度中，怀着公共利益、私人利益，梦想、企图，在进行利益的权衡。冯仑的“立体城市”，是概念，是务实，是营销，也是手段。只有当这个概念真正的落地，实现之后，或许我们才可以回过头来评价他的意义。就目前来看，一方认为是伟大的梦想，一方认为是概念的炒作，还有一方认为纯粹是为了圈入土地开发牟利。不管怎么说，城市规划从编制，到实施，在各方利益的博弈中，政府的角色十分的关键，一个好的规划，其实并非在于设计师，真正的决定权，还是在当地政府手里。

“已经不再提了！”近日，成都立体城市项目所在地的双流县政府有关部门负责人告诉记者，关于立体城财经国家新闻网记者获悉，一方面，成都市市委书记黄新初对于成都城市发展规划做了较大的变动，前任市委书记李春城主推的天府新区工程已经让位于“北改”工程。而冯仑的立体城市正位于天府新区规划范围内，主政领导对于立体城市项目已经不热衷；另一方面，立体城市所在地双流县政府也不愿意将大量的土地低价拱手相让。

立体城市的建设如今在双流已经无人再提。

据了解，按照天府新区发展规划，冯仑的立体城市项目是三大重点项目之一，被称为“中国第一座立体城市”。项目规划范围规划范围3.3平方公里，其中核心建设区1.36平方公里，绿地面积1.94平方公里。

作为第一个签约的立体城市项目，冯仑十分看重。2010年7月29日，“立体城市未来中国”的全球巡展落地成都，时任成都市市委书记的李春城、成都市规划局总规划师赵刚等领导出席了展览揭幕仪式。随后万通集团还举办了“城市生长与未来”的论坛。

赵刚认为，立体城市要靠强大的轨道交通来支撑，在成都有可操作性，因为成都具备这个条件基础。李春城在看过巡展后也非常激动，希望立体城市能在成都落地。

2011年12月，通过成都市领导审查，立体城市成都项目控规完成公示文件盖章，并在成都规划局官网进行了公示。当月末，北京万通立体之城投资有限公司与成都市双流县正式签署了“天府生态健康城”投资合作协议，冯仑的首座立体城市正式落户成都。

但是，黄新初履新后一个月，就作出了“北改”的重大决策，并于2012年2月5日正式启动了规模庞大的“北改”工程。“北改”片区总规划面积212平方公里，涉及金牛区、成华区和新都区。据初步统计，“北改”项目约360个，总投资高达3300亿元。

“你看现在成都政府提的都是北改，谁还提天府新区？”成都一家房地产企业知悉内情的人士表示，黄新初上任后“推翻了”前任政府关于天府新区的发展规划，冯仑的立体城市项目也未能幸免于难。

此外，依据冯仑的“立体之城发展基金”招募说明书，成都立体城市项目1.3平方公里核心区可开发面积为700万平方米，可售建筑面积为661万平方米。依据当时片区土地出让的地价，加上各种配套成本，预测立体城市项目土地出让价为1900元/平方米。假设未来房屋售价为7000~9000元/平方米，开发商预计有35%的销售毛利。

丰厚的回报预期，让冯仑18亿元的募资进展颇为顺利。但依据城市政府领导主导低价拿地却获得高额回报的巨大潜力，同时成为冯仑成都立体城市遭遇搁浅的原因所在。

“双流不愿意给地，你当县长你也不愿意给啊！这些土地要是拍卖得值多少钱啊！按市政府指示低价给你，便宜的很。让你建立体城市，政府的土地收入就没有了。”成都一位业内人士告诉记者。

“其实冯仑的立体城市也没那么神秘，万通在里边扮演的角色就是一个整合者，通过立体城市这个新创意去和政府谈判以很低的价格拿下大面积的土地，然后引进基金或者其他开发商的资金来开发。”上述人士认为，冯仑擅长“空手道”，想构建的就是一个“可迅速复制的商业模型”。

但是，显然冯仑的立体城市要想走上如万达广场一样的可复制之路，并非容易。据上述人士介绍，目前唯一有明显进展的项目就是2012年9月在温州签约的占地600亩的立体城市项目。

“前年飞了180多次，我就看了下我飞了哪些地方，有哪些地方可以不飞。但最后发现我飞的2/3的地方都与政府说话不算数有关。”近日，冯仑在参加“中国民营企业联合会年会”时，吐槽政府“政府没有信用”。“去年我飞的更多，因为政府换届，以前签订的好多协议不算数，重新来。”

如此看来，“比传统开发更赚钱，毕竟成本要低很多”的立体城市项目，虽然具有节地节能、产业主导、绿色低碳等诸多优点，但是要想得到大发展，冯仑必须要过的一道坎就是：让地方政府愿意低价给地并严格守信。