也谈二类居住用地的商住比

olivia_lj

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一直在规划局各种科室里面转，现在又转回用地科，发现这几年国土越来越照本宣科的做事情，把规划逼到了很窘迫的境地，我一直在考虑如何改变这一局面，今天先从商住比开始聊聊，听听大家的意见。

我们这边的控规没有规定商住比，之前的用地复函制式格式里也没有这一项，因此储备中心开始就居住用地商住比来函咨询，我来这里之前科里统一复函商住比不高于10%。
储备中心要这个商住比干嘛呢？他们是按照商住比的比例，把居住用地的百分之十以商业地价出让。就是说，本来十公顷的二类居住用地，拿到土地证的时候变成了九公顷居住用地，一公顷商业用地。

这里面有很多问题，首先我个人认为，居住用地的配套商业是服务于该小区业主，而且这里面的商业包括了各类公共服务设施，服务对象并非全体市民，而是很有针对性的面向小区内部业主，简单的确定为商业是否有失偏颇。

其次这类商业建筑基本上是结合居住建筑建设的，最常见的是一层底商，上面居住。这样用地很难划分，而且使用权年限不同，目前物权法确定了居住用地的自动延期，可是对于商业用地还没有明确说法，如果商业用地年限到期，一旦需要缴费延期，现在的隐患就会集中爆发出来。

第三是用地性质的混乱。虽然商业用地与居住用地存在可兼容性，但是这样把单纯的居住用地强行划出商业用地来，那总、控规确定商业用地与居住用地还有什么意义。毕竟严格意义上说，居住建筑在规范确定的范围内配套一些商业，并不改变其居住用地的性质，起码在规划用地性质中，10%以下的配套商业并不改变其用地性质。那么我们出具的用地性质明确说明是居住用地，怎么到了国土部门就变成了纯商业用地了呢？这个事情我觉得还是有问题。

先说到这里，临时起意发这帖子，逻辑有点混乱，主要是想听听大家的意见。还望不吝赐教。

老龙不落 · 发表于 2016-2-14 12:56:23

致命的阿亮发表于 2016-2-14 09:33
规划部门待了3年多，规划本身的问题就多多，而且还要无休止的满足国土部门提出的啼笑皆非的问题，我也很 ...

节前有个历史遗留问题，当年的规划条件经过三次延期已经把有效期延到2016年6月。国土办理出让的时候非要规划局出一个新条件。但是控规和相关条例都已经变化，我强硬驳回国土的要求，在区政府协调下出具了一个当年条件依然在有效期内的说明。国土部门居然要求我在说明上加一句现条件与原件一致。我说我又没有出新条件，哪来的一致？根本就是那个条件，再次驳回。有时候该强硬还得强硬，不然自己跳坑里

老龙不落 · 发表于 2016-2-17 15:15:04

loveqi1421 发表于 2016-2-14 16:11
很多时候，国土部门给规划部门找的事，比开发商带来的困难要多，要更难解决。

比如，分期出让。我一块 ...

您这个答复的意思是无论国土怎么切割地块，任意一个切割的地块您仍然给总地块的指标？我个人觉得这个方法至少保护了自己。如果不这样给的话，会有更大后患。我最近看了几个之前的卷宗，我们这边也是被国土左右，根据土地权属来切割地块。举例来说，有个地块第一次复函容积率2.0，分割以后根据方案总平，两个子地块分别给出了2.2和1.9的容积率，可是控规该地块最高容积率即为2.0，所以这里面出现了局部地块规划给定的容积率超出控规限定的情况。在当前形势下来回头看当年的一些做法，明显是为了项目的实施规划做出了超出法律规定范围的让步，业内同仁一看当然明白核算下来总容积率是不超2.0的，问题是纪检和法院会如此认定么？所以我觉得，如果被迫切割地块，还是您的方法更合适一些。