也谈二类居住用地的商住比

admin · 发表于 2016-2-15 10:13:16

楼主提的问题好，发到了微信号里面，大家有了一些回应，说什么的都有，特此整理如下：

啊凯同学：第二点比较赞同；至于第三点个人觉得规划用地性质里的居住兼容商业，一方面其兼容部分商业是为了项目落地实施在配套方面更加符合生活需求（需求层面），另一方面商业出让金高于居住，猜测是政府不希望资源浪费，所以会有根据需求确定兼容商业比例拟定土地出让合同。我觉得这个商住兼容的问题扯开来很大，当从城市发展的角度来讲的话，是生产力的发展改变了生活方式，居民希望生活区周边能有一定的商业，以及各地城市建设开发过程中商业设施（此处为纯商业用地）不能一下子形成氛围且存在招商引资等等诸多问题。所以会有一个居住兼容商业。至于比例如果要测算的话应该是将此块片区划分若干单元，根据人口等因素来确定，大概定个10%其实问题也不大。目前个人水平的一些观点，比较粗浅，大家一起讨论学习。

相知无远近：这个问题可能在地市级以下城市普遍存在。根据新版《城市用地分类与规划建设用地标准》居住用地中配建的服务设施（包括商业）应属居住用地，不应再单独给出居住用地商住比。可实际操作中，规划局往往在国土部门的强烈要求下还是给出了一定的商住比（国土局说如不给出商住比，土地无法出让，规划局一般也给，否则耽误了财政收入事就大了），其实给出商住比，无理无据，因为本身就是居住用地，反而把10％转成商业用地多出的土地成本转嫁到百姓的购房成本中，规划局完全可以拒绝国土局要求，不给出商住比。可现实是规划有点弱势！

Asurada：部门之间本是各自为政，不会也无法考虑其他的部门，而上级部门也没有拿出可行的具体操作，所以会存在矛盾，只能在未来解决，至于比例问题，规划部门只是一个技术部门，不是神，其实根本没有办法预测到市场的需要，所以根本不应该强行划定商住比例。

咏儿：这个问题我们也存在，很多拿了地的要求建商业，我们没法管。土地又要求他们补出让金，又需要用地变条件。就是从出让时没理顺。我们这如果叫配套商业是不能销售的，叫经营性公建是可以销售的。商业这个就跟绿地一样，很复杂。

曹紫晔：商住比当然要控制，不然就会出现房开公司沿道路全部开发店铺的情况（在明确此项指标之前的确如此），同时这也是目前国土部门确定地价的一个重要指标。在我们城市没有出现将商业与居住进行用地分割的情况，但会要求明确地块商业房产的方位，力求周边小区的商业店铺集中在一起营造商业氛围。同时，居住用地商住比也不应该一刀切，在不同城市区位商业配比也应不同。

阳光灿烂：土地出让的用地类型是由规划做最后决定的。城市规划的居住和商业比例是用地出让金计算比例标准。这就是土地规划服从城市规划。土地规划目前只是控制用地规模和控制城市建设规模为主。

Keye：这还叫用地性质混乱呐，不愧是坐办公室的

汪炎伟：国务院49号文新建社区需配套10%的商业这类用地属于居住用地内的配套商业不会改变其用地性质

李琛：这的确是现实中的问题。一般规划局会给出10%的比例，以便国土局确定土地出让金。

Wellwell：这个问题很好理解，其实说白了就是要坑钱

唐虞夏：我记得在城市用地设计规范的解释中有提到这个问题，如果在同一建筑中，主要功能为居住性质，则该用地为居住用地。

曼果：为什么国土和规划局不能两家合并为一家，这样就不存在谁听谁的问题

望星空：此类问题只不过是传统规划理念和制度框架与客观发展之间的矛盾体现之一。若拘泥于现行规划理论和空间管制框架，此类问题无真解。只有立足于空间规划制度变革和规划理念的更新，此类问题才能迎刃而解。

ALL-er韩磊磊：说到底还是利益问题惹出来的事

老龙不落

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[规划局杂务] 也谈二类居住用地的商住比

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