深圳宝安某社区发展规划调查报告交流稿

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某社区位于深圳宝安某街道中心地带，改革开放初期，是香港 “三来一补”企业转移过来的重要基地，曾经取得过较大的成绩。当今，某社区经济发展缓慢，工业落后，整体经济状况已经遇到瓶颈。本次规划由某街道办委托我院组织，作为深圳市乃至全国率先以社区发展规划“自下而上”的形式来作本次规划，解决当地的社会经济发展问题，是一个大胆的尝试。经过我们项目组一周多的现场调研，主要遇到以下问题：
1. 对政府编制城市规划的态度
某社区管理层由工作站、集体股份公司组成。总的来说，对街道办编制规划的热情不是很高。主要原因是政府对该地区已经编制了几次规划，但是最终落实的项目很少，对改善当地居民的生活影响不大。另外，有集体用地多的股份公司对本次规划的热情高些，原因在于他可以将集体用地利用旧改或者发展单位规划，改变用地的属性为商住用地，给集体带来丰厚的经济效益。没多少集体用地的股份公司基本上对于规划没有多少热情。
2. 社区工作站与集体股份公司的立场
通过调查我们发现，在城市规划中，社区工作站主要代表政府和群众的基本立场，关注重点是民生问题；集体股份公司大部分以经济利益为目标，为了集体利益，有可能不惜损害城市公共利益。
3. 社区用地改造方面
某社区的居住用地基本上是三类居住，为城中村或者小产权房。社区内二十层左右的小产权房建设已经处于基本失控的状态。当地居民普遍存在“谁胆大，谁发财”的心理。高层小产权房将为社区未来的发展带来很多问题。到那时，建好后，城市公共配套压力和市政配套压力很大。拆迁的成本也很大，并且容易激发社会矛盾，不拆的话，影响城市的整体面貌，并且带来很多消防安全问题。
现状工业用地和城中村混合严重。在对社区工业发展问题上，各个利益主体存在分歧。现在股份公司主流的意见是将出租给企业快要到期的工业用地收回，工业用地改商住用地，也有工业改商办混合用地的，但是工业改工业的呼声很少。当然，对于靠近地铁站或者区位很好的地段，工业改商住或者商办，偏远的地段工业还是保留做工业是没有异议的。但对于一些中间区位的地段，工业改商住的话，这就带来了新的问题，有：增加的居住部分公共配套如何解决的问题，工业改商住不符合政府政策和法定图则的问题，工业改商住给集体带来的经济效益有没有工业改工业高的经济测算问题，如果还是保留工业的话，现有的工业该如何提升的问题等等。
对于工业用地，还有个问题，就是现状工业用地大部分产权已经掌握在私人手中或者港澳台老板的手中，我院与他们的联系很不方便，工作站与他们的联系也不怎么便利，对于他们未来的改造意愿，不是很清楚，我院的打算是以街道办出面，以街道办的名义用工作函的形式与他们交流。由于本社区有一级水源保护区、二级水源保护区和生态控制线等。因此，对于那种工业改商住的用地，在二级水源保护区内和生态控制线周边，应该以低密度开发的高档宜居项目为主，引进万科那样的地产商来开发。周边其他社区已经有万科的成功案例做参考。
对于社区公共配套用地的规划，总的来说也认识到合理性，但只愿意到别的社区用地上建，或者拿出一些很偏远的用地来做公共配套用地。
4. 社区道路改造方面
社区城市道路上下班堵车现象十分严重，路面破旧，停车难。城中村内道路狭窄，十分不畅通。由于拆迁成本高，原来法定图则规划的很多路网得不到落实。
5. 社区市政配套设施
社区市政配套基本完善，但存在不少严重的问题。主要有雨污合流问题，污水乱排放的问题，大雨天气排水不畅造成内涝的问题等。这在城中村区域更为严重。
6. 社区绿地系统与生态控制线
社区绿地严重缺乏，只要一个很小的社区公园和一个小的街头绿地。工业区道路两边缺少防护绿化。现有的公共绿地，我院的意见肯定是要保留的，因为这是规划的底线。至于怎么规划新的绿地，是本次规划的难点与重点。
深圳有严格的生态控制线标准，对于某社区里面众多的山地生态控制线，工作站的意见是基本上按照规划的来，而集体股份公司的意见比较多，主要是想从生态线里面要集体用地，得到生态线补偿。他们的理由是因为某有水源保护区，已经将很多集体用地划归到水源保护区内，因此，希望到生态线里面划些集体用地来补偿他们的损失。工作站的意思是保留规划的生态控制线，理由是为子孙后***虑，为他们留些用地以后开发。现在开发者的水平有限或者为私人、小集体的利益驱动，不会好好开发。
在本社区边上别的社区还有一个度假养老项目，面积约2个多平方公里，占了那个社区面积的三分之一。在法定图则规划的生态控制线内，该项目的开发主体据说有国家领导人做后台。上次国家领导人来深圳访问，亲自来看了下这个项目。现状该项目的问题是该怎么开发的问题？本来这个项目已经请北林院做了个方案，该方案把一些建筑量很少的度假休闲区安排在生态控制线以内，把养老公寓等其他建筑量大的项目放在控制线外面边上的原来采石场上，以对生态环境的负面影响最小。但是，好像还是没通过政府规划部门的审批。我院领导的意见是对于这样的项目，国家领导人也是不会站在他那边的。

城市景观风貌方面
某社区总体来看，现在景观风貌较差，建筑风貌缺乏规划控制，基本上是自发建设的。屋顶加建，乱搭广告牌的现象严重。在少数工业区，景观风貌比较统一。
7. 卖地经济悲剧
在改革开放前期，某社区的大部分集体用地被村干部以较为低廉的价格卖掉给了私人、企业等，很多已经转为国有土地。在改革开放初期，村民通过分得了不小的利益。但到了现在，村集体可开发利用的土地很少，集体股份公司想在经济上有所作为也只能是巧妇难为无米之炊。某社区一般的原村民小组，每人通过厂房出租等可以分到2500人。有两个已经将地卖光的小组，村集体每年每人只能分到500元，现在村民怨言很多。
8. 社区老屋存废问题
在社区现在的居住用地上，基本上老屋和新村是分开建设的。老屋一般有上百年的历史，环境较为恶劣。但政府作为历史文化遗产加以保护，基本不符合大部分村民的意愿。因为老屋基本上为一层的砖混或砖木建筑，建筑质量差，环境差，已经不能满足当今人们生活需要。经过调查发现，大部分村民觉的只要补偿得当，都同意老屋拆迁。
小结
本次规划前期调研进行了一周多的时间，由于本社区面积较大，有5个多平方公里，现状北部基本上是山区生态线控制区，南部基本上是建成区，利益主体众多，社区功能混杂十分严重。对于深圳在全国率先开展社区规划的这一新的规划形式，本次规划的思路是采用诉求——问题——对策的工作模式。先了解基层政府、企业团体、城市居民、村民的诉求，落实到规划用地上，知道他们的规划意愿是什么，不管是合理不合理的，都进行表达。然后对比已经编制完成的政府法定图则，看看有什么偏差，找出问题所在，提出我们的规划对策。以本规划为依据，修改政府的法定图则，最后以项目库的形式，落实到近期和远期具体的项目上，解决某的经济社会发展问题。