规划日课027：零星工业用地转型博弈过程

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【 2018.01.27 】

本次日课推荐的文章，来自上海市规划设计研究院小微课题的内容《“转”不动的工业用地》，本次课题研究对象主要是上海市中心城范围内的零星工业用地，并结合中心城的实际转型案例。零星工业用地是指地块地籍信息为工业，且通过招牌挂获得房地产权产证，土地权利人单一的工业用地。摘录如下：

零星工业用地转型参与主体示意

零星工业用地转型的博弈过程

零星工业用地有两种转型方式。一种是收储后转型。工业用地收储后转型是指区级人民政府依照法定程序通过收购的方式取得现状工业用地的土地使用权，进行储存或前期开发整理后，通过招拍挂的方式向社会提供其他各类经营性用地的行为。通常这种转型方式应先通过区规土局列入到土地储备计划中，然后再通过较为复杂的流程才能完成工业用地的更新。

另一种是自主转型。工业用地自主转型是指满足政策要求的情况下，原土地权利人采取存量补地价的方式，按照规划用途自行开发工业用地。这种转型方式应先通过区规土局制定年度转型计划，然后通过组织规划调整的方式尽量满足土地权利人诉求，最终使土地权利人可以在依然持有土地使用权的基础上改变土地使用方式。

两种工业用地转型方式示意：

零星工业用地在转型过程中涉及规划审批部门、规划组织编制部门及土地权利人3个主体，通过分析收储后转型和自主转型两种模式下不同开发主体的利益与风险，可以尝试得出零星工业用地转型推进不力的原因，如下表：

结合案例来看，规划审批部门在转型过程中更倾向于压低土地开发强度，增加公益性贡献，而土地权利人则正好相反，最终的规划调整方案则是两方博弈妥协的结果。而审批部门与业主之所以能够形成稳定的博弈状态则是因为他们都没有足够的动力加快推动转型，只有规划组织编制部门在整个过程中较为积极。

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