假如政府这么调控房价

匡俊毅

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这年头大家都在抱怨房价贵，我们先来分析下房价的组成部分，地价、建筑成本、开发成本、开发商利润组成了房价的主体部分，上述四种成本中建筑成本可以视同固定量，开发成本属于开发商需要重点控制的部分，在特定的环境下也可以视同固定量，因此地价和开发商利润是房价贵的重要因素。决定地价和开发商利润的根源是供求关系，区位、配套、政策这些因素都是供求关系的表现形式，这里不做讨论。

房价调了那么多年一直不成功的关键是方法出了问题，解决供求关系的矛盾是调控房价的根本出路。

商品房首先是一种商品，是资本、土地结合的产物，具有交换价值和使用价值，商品房从它的资本的属性来说，随着时间的推移，使用价值转移到居住时间上，资本应该逐渐减少，从土地属性来看它使用权年限和供求关系是决定土地升值、贬值都有可能发生因素，土地使用年限的减少决定了土地价值量的降低，供求关系是唯一支撑房价上涨的因素。

一套5年前价值100万的住房如今卖到500万，这里面400万的收益应该属于谁是一个需要探讨的问题。5年前100万的房产可能只要30万现金和70万贷款就可以购得，那么5年后当他卖成500万时，利润达到近450万，哪怕是全现款购房，利润也有350万。很明显超额利润不应该是购房者一个人的，因为这部分收益是整个社会创造的，并不属于某一个人，应该用税收调节这部分收入。个人建议如果持有房产就通过物业税调节，如果卖出房产就使用增值税调节，当祭出这样的大招，商品房就会失去超额投资价值，房价才会逐渐趋于合理，房屋才能回归其居住功能，同时这招可以解决超大城市人口膨胀问题，政府也可以利用新增的超量税收扩大保障性住房建设量，解决中低收入人群的住房需求，地王也将沉寂。

如此某些城市房屋限购可取消了，其实相同的措施也可实施于机动车限购领域。

目前中国诸多城市实施的机动车限购措施全部针对新购车辆或车牌，这是一种不公平的措施。如果能够对保有车辆征收通行税，将会是很大一笔收入，政府将这笔税收投入公共交通，城市面貌将会大变并促使机动车保有量下降。当保有机动车的通行税不足以支撑公共交通事业时，机动车又会增加，如此实现城市交通的动态平衡。

以上两个方面的事例其实也是可持续发展的案例。