建筑密度是指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与总用地面积的比例(%)，是指建筑物的覆盖率，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。基底面积指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积，这些概念理解起来都不困难，但是实际项目就比较复杂了，且如今国家没有规范和统一基底面积统计方式，所以在报规的往往会出现一些问题；
1、平面图中建筑外轮廓是建筑顶视图还是标准层外轮廓的问题。
这其中就涉及到了入户大厅是否计入基底面积和绿地率准确性的问题，因为门厅在实际建设中不可缺少的，总平面不显示的话（门厅、无障碍坡道、台阶、地下室坡道等），这部分用地就会按绿化统计，那么指标就会比实际建设情况要高；有的设计单位把基底面积估算进去了，最后往往出现一种令人哭笑不得的情况：建筑密度+绿地率+道路与建筑退界用地百分比＞100%；
2、报建核发建设工程规划许可证对建筑坐标和基底的限定问题。
开发商实际报建的程序是循序渐进的，不可能整体报建，一般都是一栋或者几栋楼办一个证，工程许可证上有的只是对建筑长宽的限定，有的在这基础上对建筑基底面积也作出限定。如果总平面上没有显示出门厅，报建面积没有把门厅的基底面积和建筑面积估算进去，这到底是能建还是不能建？合法性何在？竣工验收是否算通过？扯皮事不少。另外有可能出现的一种情况就是项目建设工程规划许可证最终的基底面积相加大于规划蓝图基底面积或者项目建设了一半发现没有基底面积能够审批了，这种情况就悲剧了！
容积率是指一个地块的地上总建筑面积与用地面积的比率，衡量的是建设容量与环境质量等；直接与土地出让金挂钩，是技术指标最核心和重要的一项，而项目实际建设面积与规划方案面积极容易存在误差；
1、建筑面积统计方式不同对项目实际容积率影响的问题。
一般的规划单位没有建筑资质，一些修规项目在建筑面积统计上就有些不够准确，一般的做法都是建筑外轮廓x层数，这种做法建筑面积较实际面积往往会偏大，因为实际面积把门厅、建筑保温层和设备层等算进去也不会有阳台面积全算大，这种情况建筑越高越明显，可能一栋32层楼下来就能差一二百平方，一个项目几千平方建筑面积就出来了，容积率蓝图上为3.5，实际可能只是3.4或者不到，这对开发商来说会损失一些利益。
有些规划设计单位会联合建筑设计单位共同完成项目，这一类的报规指标审核是个麻烦事，因为需要对着建筑方案来明确阳台是不是半算，飘窗是不是不算，但是最终的建筑面积相对来说是准确的。
2、报建核发建设工程规划许可证对建筑面积的限定问题。
分批核发工程证有可能出现的一种情况就是项目建设工程规划许可证最终的建筑面积相加大于规划蓝图建筑面积或者项目建设了一半发现没有建筑面积能够审批了，这种情况更悲剧！不会是修规调整这么简单的事了，那是相当的严重的，搞不好就出大事了！
报规报建中规划方案与建筑方案不要脱节，一定要保证综合技术指标的准确性，对方案充满敬畏，不然就问题多多，以上均是个人理解，希望对大家有所帮助!有些问题也没解决，希望大家讨论!
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