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在日本，六本木新城是由民间资金进行城区改建开发的规模最大的项目，前后共计用了17年。负责开发的是日本森大厦株式会社。城区综合运营是森大厦在建设开发100多栋办公楼后总结出的开发理念，这个和传统模式完全不同的理念被运用到了六本木新城项目中。
城区综合运营的内涵来自于三方面：首先，对细分化的土地加以整合，通过建筑物的集约化和高层化，灵活利用人工地盘和地下空间，在地面创建出多样化的开放空间。其次，通过开发超高层塔楼和地下空间的立体使用，有效完善了铁路和公路等城市基础设施，将城市功能有机结合，形成集约型城市。最后，通过高密度、高效率地使用土地、减少CO2排放等，创建环保型城市，建设具有良好抗震、耐久性能、舒适安全放心的可持续发展城市。如果要用一个词汇来高度概括这三方面的内涵，那就是垂直花园城市。
实现垂直花园城市的七个提案
为了实现六本木新城的垂直花园城市理念，当初进行了七个方面的提案。
首先，开发时一定要从大街区的层面出发和考虑。在改造之前，六本木旧城中心街区的房屋都是一层或两层的低矮平房。要通过更加合理的土地利用和规划，综合考虑街区功能，提高土地利用效率。
其次，因为土地资源的稀缺性，开发时必须要注重环境。和改造前相比，地表和屋顶被积极导入绿化来缓和热岛效应，六本木新城从而增加了一公顷的绿化面积。六本木新城建成后，通过热成像图测地表的温度，发现城区的地表温度有所下降。在盛夏午后的高温时段,比起周围的柏油马路的温度,六本木新城中绿地处的表面温度大约下降8摄氏度左右。
第三，为了高效利用土地，要创建立体化的城区。类似音乐厅、电影院等并不需要窗户和太多光线的设施被安排在地下空间，从而能更有效地利用土地和空间，还能起到节能效果。之前，整个日本对地下空间利用的态度并不是很积极，但当时从整个城区开发的角度考虑后，我们认为地下空间还是很值得利用的。
第四，在建筑高层化之后，充实建筑低层区域的功能。它们会带来人气和城市活力。充实低层区域有两种做法，一种做法是在城区开发、改建之前，就已经计划将会举办大型和社区活动，然后提前建设相关硬件设施。另一种做法是在城区改建后，从后期充实完善功能。在六本木新城项目计划之初，森大厦已经有了将来举办活动的蓝图和规划，甚至将哪些位置可以供水、可以设置电源等细节也考虑进去了。
第五，利用地下空间的同时也要完善交通网络。在六本木新城的交通网络中，隧道化的部分是在城区改建时重新建造的。建筑的一楼地表部分被安排作为公交和出租车上下客的区域，二楼的连廊部分用来做步行的区域。在考虑整个城区的回流性之后，我们认为人车应该分流，使交通更加顺畅。
第六，完善地面道路的利用空间。交通网络建立后，有效利用道路空间也是必需的。改造前，六本木城区道路非常狭窄，一旦发生火灾，有些地方连大型消防车也无法通行。改造后，道路通行面积增加约一万平方米。
第七点是最根本也最重要的一点，就是加强防灾抗震能力，这里要强调的是，不光是指城区本身的防灾能力，当灾害发生的时候，还要具备容纳附近城区的人们来避难的功能。
六本木新城的特殊点在于，它不接受电力公司的供电，而是通过城区的能源中心自行发电。一旦遇到特殊情况停止自行发电，会有相应备案进行供电，届时东京电力会做六本木新城的强力后盾。当这两套方案都不能采用时，六本木新城储备的能源燃料能供应整个城区在72小时内的发电。
之前，在东日本大地震发生时，很多地方都发生断电或者供电不足的情况，但是六本木新城完全没有受到影响，自行发电也运作正常。
除了保证电力之外,该项目吸取了1995年阪神大地震等过去大地震中的经验教训，在各建筑物中设置了能抵抗关东大地震、阪神大地震规模的耐震性装置。采用制震免震的最先端技术，将地震摇晃控制在最小限度, 保证建筑物的安全。
在东日本大地震中整个建筑物的摆幅得到有效控制, 即使是位于大楼高层的会员制俱乐部也没有一个酒杯餐具因摇摆而落地损坏。
城区建设背后的统一运营机制
城区建设过程中，当硬件设施完善后，需要从软件方面提升整个城区的魅力，这是非常重要的课题。
在研究了很多国际范围的成功城区建设项目案例后，森大厦把这些经验总结出来，将提升城区魅力的工作定位在三项任务上。
首先是安全与安心，在保障安全的同时要给人以安心的感受，这是城区建设最根本的部分。
其次是环境与绿色，城区建设不能只顾眼前利益，更要为后代提供可持续利用的环境。
最后是文化与艺术，要让身处其中的人们能够通过接触文化艺术来得到精神上的享受和提升。
为了实现这三项任务，使城区魅力最大化、更具活力和人气，森大厦在公司内部建立了专门负责这一课题的部门：城区综合运营部。
六本木新城是一个城市综合体，有非常多的功能和设施。正因如此，其中也存在方方面面的利害冲突关系。比如，综合商业设施和影院就希望人流越多越好，而住宅楼的居民肯定希望人流量不要太多，否则居住环境会太嘈杂。解决这些冲突和纠纷，使整个城区平衡和谐，这就是城区综合运营部的任务。
城区综合运营部采取了统一管理者的方式，这样的模式优点在于：
1.实现迅速、顺利的决策机能（运营判断机能）。作为一个整体城区，需要一个能够综合制定并且实施运营策略的体制，同时也能防止因存在众多地权者而造成的无法判断或者延误判断的现象。
2.针对各个方面，城区可以统一来对应、调整、配合以及协作。
3.以城区的整体运营为第一优先考虑原则，来确保城区的品牌和品质。
4.对城区的所有者以及设施运营者明确共通的规章制度。比如维持景观的规章（外墙等的变更、面向外部的广告等的张贴及发布等）、外围环境的利用规章（吸烟环境、宠物、自行车等的规章，利用时的申请审批手续）、招牌、引导指示牌等的设置规定以及其他规定。
5.在公共空间的部分采取统一管理的方式进行运营和管理，最基本的原则就是为了整体城区的利益。而所有为了提升城区魅力和价值的措施，都是需要成本和预算的。
为了开展长久可持续的城区综合运营活动，确保城区收益，获取城区运营成本的收入主要有两个来源，一是将公共空间作为活动场所的出租收入，另外就是公共空间广告媒介的出租收入（比如灯箱广告收入等）。
要说明的是，虽然六本木新城有综合运营部进行统一整体的管理，但是这个部门并不能随心所欲决定一切事项。比如，城区有些设施需要改善、重新装修，需要通过第三方的审查机关核实后，才能进行改修工作。
另外，在六本木城区，还有很多地权者，这些地权者都有自己的意见和主张，而他们成立的协议会可以发出他们的声音，最终由协议会进行和综合运营部的沟通。事实上，六本木项目竣工后也不是马上开张的，其中也有两至三年的时间用于同协议会的协调。
社区和商业活动树立城区品牌
在开发六本木项目之初，森大厦就做出了在城区相关区域举办大型公开活动的计划。
除了传统管理者需要负责的环境美化、保安、外围设施管理、交通和物流安排、有关行政及当地各方面的合作等事项外，六本木新城的城区综合运营部还需要负责外围设施的利用运营、媒体报道和广告宣传、引导指示和问讯业务、有关客户服务提供及其品质的事项、景观和美观的维持和管理规则事项以及六本木新城名称使用的管理运营。
具体来看，一些社区活动可以提升城区魅力和价值。比如，六本木新城内的部分大楼屋顶设有庭园，人们可以在其中的稻田插秧、割稻、脱谷、捣年糕等。在东京市中心生活的小朋友以前几乎没有机会接触到农业，所以赤脚走进稻田和农业近距离接触是很好的体验。秋收时，他们可以收到自己劳动的成果，这种教育被称为“食育”。
这个项目最先由森大厦运营，之后因为运营很成功，所以从2006年开始每年都有日本各个县的大米品牌来赞助。这些大米品牌也希望通过活动来进行推广和宣传。
再比如城区的志愿者活动。六本木新城每年有4000万左右的游客到访，不可避免会出现一些垃圾。一些在六本木新城工作的上班族和平时使用公共设施的人自发来清扫，已有将近8年的历史，现在已经成为一个固定的大型活动。每年秋天，东京国际电影节会在这里举办，其间会有300人左右的队伍投入到清扫工作。
日本和中国都是四季非常分明的国家，六本木新城会举办很多应景的活动让大家互动。城区每年暑假举办的太极拳活动，还有其他城区的居民自驾过来参加。城区每年都会定期举行防灾训练，邀请专业防灾人员的同时也需要上班族参加实践。
提升城区价值的还有品牌推广和大型活动。每年秋季举行的东京国际电影节主会场在六本木新城内。最初考虑邀请东京国际电影节来这里举办时，城区内各方面的意见不一。坐落于现在主会场北面的是朝日电视台和电影院以及很多商业设施，它们希望电影节落户于此打造人气。
对于会场南面的居民住宅楼来说，电影节的举办会将相关道路封闭，给出行带来不便，所以最初居民是极力反对的。在城区综合运营部将电影节落户会提升城区的品牌和价值魅力的情况向协议会说明后，基本达成了一致意见，住宅楼的居民也认为近距离能看到世界级明星也很不错。
在把城区公共空间的品牌树立并推广后，有很多商家客户主动前来寻求合作。现在，一些大型电影的首映式和国家级的推广交流活动都会选择在六本木新城举行。
城区综合运营成功后，森大厦又尝试将六本木新城项目和一些其他区域的项目进行联动。文化艺术方面，六本木新城和周边区域联手打造了一个为期一天一夜的六本木之夜活动，其间共有70万人次的参与量。
在城区的各个角落，平时都会放置艺术雕塑等作品。创作的艺术家名字并不很重要，重要的是这些艺术作品在街道上随处可见，大家也触手可及。从设施布局来看，现在的六本木新城有森美术馆，周边地区还有两家美术馆，形成了一个三角艺术圈，可以媲美东京的上野美术馆艺术圈。
最早的六本木并没有艺术的概念，只是餐饮、酒吧集聚较多的街区。通过10年的开发和努力，六本木的街区形象有了完全的改观，这就是城区综合运营的潜力。
城区综合运营项目的开发需要在很长一段时间内去完善和改进。城区开发的成功要具备很多因素，最主要是开发的理念以及认真的态度。如果能做到，那么10年左右就能使一个城区的面貌完全改观。
对于上海，城市的发展日新月异。森大厦所提倡的垂直花园城市理念也通过上海环球金融中心等项目逐步得以实现。我们希望把积累总结的城区综合运营的经验知识带到上海，为上海进一步的城市发展和地区经济贡献一份微薄之力。■ |
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