开发企业股东变更引起的许可证办理

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有一个房地产开发公司于2006年取得一块200000平方米的商住用地，整体办理了一张建设用地规划许可证。2008年底前该项目就已经开发完成，住宅部分都建成，并对外销售，商业部分，房地产公司持有，所有土地都进行了分割，并办理了分块土地证。2009年该公司内部股权变更，公司进行了分立，商业地块部分换发了土地使用证。

2013年，该企业要对商业土地上的建筑物进行改造，新公司股东希望取得在新公司名下的建设用地规划许可证。

我的疑问有以下几个：

1、一般房地产开发项目的土地使用权出让合同及规划条件里都会明确一个开发期限，一般是2-3年，那么过了这个期限，或是当时的合同和条件里没有明确开发期限，那么即使土地使用权还在开发公司名下，还能进行改扩建么？

2、国土局因为企业分立（没有股权变更），是不是不需要先办理建设用地规划许可证，就可以直接办理土地证？

3、上述案例中，不考虑国土部门的问题，也没有突破当时的各项指标，规划管理部门还需要重新核发建设用地规划许可证么？什么依据？具体要哪些资料，特别是没有对应的土地出让合同及划块依据，怎么衔接？

案例来自：城市规划博客 http://www.xhut.cn/archives/6632

答案来自：鲁规管小小

问题1、不可以进行改扩建，若需要进行改扩建，则需要向当地规划局重新申请建设工程规划许可证。

问题2、按照《城乡规划法》，新建设的工程项目需要先办理《建设用地规划许可证》后方可办理《土地证》，但是该项目不属于该范畴，国土部门可以直接重新办理土地证，具体依据《物权法》。

问题3、没有新的建设行为，规划局不需要重新办理建设用地规划许可证，若企业需要向银行抵押贷款需要《建设用地规划许可证》，可以现行办理《房屋所有权证》和《土地证》，持这两个证和公司法人证，到规划局办理《建设用地规划许可证》，（能办下来的可能性不大）

asuka0512 · 发表于 2013-3-1 10:42:37

1.住宅部分土地分割结束，商业部分没有分割，全部归房产开发公司，因此，单单商业部分进行改扩建，在物权法上面没有障碍，不涉及业主公共利益。
2.土地建设已经全部结束，商业部分要求改扩建，还是要看当时的土地合同中，地块的开发强度是否到上限？既然是商住，应该会明确商业多少，住宅多少。如果合同中明确商业10000，那么只要商业实际少于10000的，应该可以扩建，如果超过10000，则不能扩建，即使住宅部分没有建满，也不能擅自将住宅部分的建筑面积移到商业上去。这和住改商没有区别了。
3.征询规划部门，能够改扩建。如果可以，规划部门应重新出具规划条件，核发建设用地规划许可证。
4.土地出让合同中没有说不得分割，因此，在二级市场中，可以凭借双方协议，房屋产权重新申请土地权证登记，而在重新核发新的土地证过程中，是不需要用地规划许可的，仅仅是按新的房屋权证来。
5.在第三个问题的理想条件下，建设单位可以去立项，然后办理用地规划许可，方案送审，施工图审查，最后办理工程规划许可。

qq710149020 · 发表于 2013-3-5 15:24:02

问题2、按照《城乡规划法》，新建设的工程项目需要先办理《建设用地规划许可证》后方可办理《土地证》，但是该项目不属于该范畴，国土部门可以直接重新办理土地证，具体依据《物权法》。

城乡规范法规定新建设的工程项目需要先办理《建设用地规划许可证》后方可办理《土地证》，？？？？？第几条规定新建设的项目具体依据物权法？？依据物权法什么？？