武汉市房地产市场泡沫的实证考察（未经许可，不得转载）

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摘要：随着经济快速发展，武汉市的房地产业迅猛发展的同时，房地产价格也有了很大幅度的上升。本文以武汉市住宅市场为对象，以房地产市场供给和需求理论为基础，研究武汉市住宅市场的基本价值与泡沫度。通过研究表明：从2003至2012年中，除了2003年和2009年的泡沫度为负之外，其它各个年份均为正都在10%左右，而且在2005年与2007年泡沫值较大以及逼近了20%，因此，武汉市的住宅市场在2003至2012年存在明显的住宅泡沫，特别是在2005至2008年期间的泡沫度较大，虽然在2008年之后泡沫度有减小趋势，但总体仍然处于泡沫的区间中。最后，提出了相应的政策建议：完善保障房体系，扩大经济适用房适用面；严格控制土地市场，增加有效供给；消除非市场性因素，抑制投机性需求；提高市场信息透明度，打击市场操纵行为。

关键词：武汉房地产市场；泡沫；指标评价；政策建议

目录

一、武汉市房地产市场的概况.. 1

二、武汉市房地产泡沫的指标评价.. 4

1.从供给方面评价武汉市房地产泡沫.. 4

2.从需求方面评价武汉市房地产泡沫.. 7

3.从价格方面评价武汉市房地产泡沫.. 9

三、武汉市房地产基本价值与泡沫的测算.. 12

（1）完善保障房体系，扩大经济适用房适用面.. 16

（2）严格控制土地市场，增加有效供给.. 17

（3）消除非市场因素，抑制投资性需求.. 17

（4）提高市场信息透明度，打击市场操纵行为.. 17

3.研究展望.. 18

参考文献.. 18

武汉市房地产市场泡沫的实证考察

一、武汉市房地产市场的概况

武汉市简称为汉，有江城、九省通衢和黄鹤故乡的美名，是楚文化重要的发祥地之一，是中华人民共和国湖北省的省会。武汉市是中部省份中最大的城市，中部六省的核心城市，全市总面积有8494平方公里，在2012年的常住人口有978万人，七个中心城区的常住人口共有570万。长江以及其最大的支流汉江横贯整个市区，将武汉市形成了武昌、汉口、汉阳三镇隔江鼎立的格局。目前，武汉三镇已基本形成了汉口为商业贸易、武昌为文化教育和汉阳为工业制造的总体布局。武汉市是国家历史文化名城，重要的科教基地、工业基地和综合交通枢纽中心。

武汉市作为中部地区的重要核心城市，和全国的大部分城市一样，在最近几年，房地产市场发展很迅速，房地产市场在全市的市场经济中的地位也越来越重要。虽然房地产市场的蓬勃发展是从1998年房地产改革后开始的。但是直到2003年之后武汉房地产市场才进入一个快速发展的时期。下表为武汉市2003年至2010年期间的武汉市房地产成交面积、房地产竣工面积和房地产成交均价，分别用于反映武汉市房地产市场的需求、供给和价格的情况。

由上图可知武汉市商品房的均价从2001年的不到2000元，一路飘升至2012年的将近7000元，房价上升了3倍多。房价从2003年开始了快速增长，只是在07, 08年因为金融危机增长速度有所放缓。房地产成交面积从2001年至2012年一直呈增长状态，只是在2008年因为房地产市场低迷而出现了下降。而房地产竣工面积在2001来了至2006年期间都为快速增长期，2006年后的竣工面积都相对稳定。总而言之，武汉市的房地产在2001年至2012年之间，需求持续上升，供给经过高速的增长后，目前较为稳定，而房地产价格在不断上升中。

二、武汉市房地产泡沫的指标评价

本项研究根据武汉市的实际情况，将武汉市的房地产泡沫的影响因素分供给、需求和价格三个方面来进行分析说明。并遵循据有代表性、可操作性和独立性等相关的原则，选取了以下三方面的指标来测算武汉市近几年的房地产泡沫。

1.从供给方面评价武汉市房地产泡沫

（1）房地产投资增长率与GDP增长率的同步率

房地产业作为典型的资金密集型的行业，对投资的需求是巨大的，但是在一定的社会经济总量的前提下，宏观经济对房地产投资的承受能力是有限的，公众的购买潜力也是有限的。而如果房地产投资快速增长，就会在市场中出现房地产商品的供给超出需求的状况。而同时地产商必然不断推高房地产价格来确保自己的高利润，但是此时的房屋销售量必然得不到保证，因此房地产商就会通过各种手段来维持房价持续上涨的预期，吸引潜在购房者来购房来维持其高利润。因此，在房地产投资持续增加的时候，也同时是房地产商们推动房价上涨动力最强的时候。

房地产投资增长率与GDP增长率的同步率，此指标实际上反映的是，社会宏观经济对房地产业的承受能力和潜在的房地产购买力。根据上海大学社会科学学院的薛军民等人(2007)的研究，认为当同步率大于2小于3的时候，存在轻度的房地产泡沫；而当同步率大于3的时候就可以认定其存在严重的房地产泡沫。

从上图我们可知，武汉市的房地产投资增长率与GDP增长率的同步率在2003,2004和2008年均超过了2，因此在这几年中武汉市存在轻微的房地产泡沫。

（2）房屋空置率

房屋空置率是一个衡量房地产泡沫的滞后指标，指的是房地产市场上过度的投机行为导致的房地产过热，使得房地产频繁的转手，房地产市场上出现空置的房产。该指标能够很好的体现房地产泡沫，房屋空置率越大，就说明房地产市场更有可能出现泡沫。

房屋空置率的意义表现的是表示房地产商品的相对过剩，而商品的相对过剩就是房地产泡沫的基本体现。因此，房地产市场是否出现了泡沫，房屋空置率是一个十分有力的指标。房屋空置率高，说明房屋供给过剩，供大于求商品积压严重；房屋空置率低，说明房屋供小于求，商品供不应求。本文通过2012年大楚房产研究院与中科地产经济研究所，通过网络调查和实地调研得出的数据来分析，该调研涉及武汉三镇的300余个新住宅和老社区，武昌地区选取的南湖、光谷、青山、积玉桥、东湖、徐东六个大片区，汉口地区选取的为二七后湖、古田、东西湖以及汉口中心四个大片区，汉阳选取的为沌口和汉阳中心两个大片区。并实地调研了68个交房期限在2005年至2011年的新房社区，一共探访了16000多户的住宅得出的武汉市住宅空置率。

在此次实地调研中，我仅将完全没有装修的住宅定义为空置房，因此，得到的住宅空置率数据应该为实际空置水平的最下限，即实际的空置率应该更高。并且对于此数据，由于选取的楼盘多为武汉市三环之内，而汤逊湖、金银湖等相关配套设施不是很完善的片区的空置率应该会更高，23.92%的空置率应该远远小于这些片区的实际空置率。

而按照相关的研究结果（薛军民2007），房屋空置率控制在在5%至10%期间为正常合理区，此时房地产市场平稳有序，有利于社会国民经济的健康稳定发展；空置率在10%至20%之间为轻微泡沫区间，存在一定的房地产泡沫，此时就要采取一定的措施，促进房地产的销售并同时控制房地产的供给；而空置率高于20%则为严重泡沫区间，此时说明房地产市场的投机行为十分严重，应该严厉打击房地产市场的投机行为，严控房地产的供给，以免社会国民经济受到其不良影响。据上图可知，武汉市的住宅空置率已经高于20%了，已经进入房地产严重泡沫的区间了，说明武汉市房地产市场的投机行为已经十分严重。

（3）土地价格增长率

在房地产处于泡沫的时期，对房地产的投资增加，由于土地的特殊的区位性和稀缺性，土地价格必然会以不正常的速度增长。国内外许多学者都认为，房地产泡沫的实质是土地的泡沫，因为，在房地产的各种造价中，除了地价之外的其他因素的上升都是有一定的限度的。而地价不同，地价一定程度上属于虚拟经济的一部分，受多方面因素的影响，并且在短期上涨的可能性较大，可以直接推动房地产泡沫。在泡沫时期，房地产造价的其他部分对房价的影响相对有限，而地价的影响会越来越大。因此，该指标对于房地产市场的泡沫情况有明显的指示作用。根据李木祥(2007)的研究，土地价格增长率位于8%至12%说明有轻微的房地产泡沫，而高于12%就存在严重的房地产泡沫。

由下图可知，2004至2012年期间，除了2008年和2009年之外，其余年份的土地价格增长率均高于8%，而且大部分年份的增长率都大于12%，因此我们可以判断，在此期间，武汉市房地产是存在房地产泡沫的。

2.从需求方面评价武汉市房地产泡沫

(1)住宅销售额增长与社会消费品零售总额增长的同步率

在目前的社会经济条件下，住宅销售额为住宅需求最直接的体现，而该指标就是住宅销售额的增长率与社会消费品零售总额的增长率相对比。在我国社会经济高速发展的背景下，随着工业化、城市化的推进，居民住宅环境的升级的不断加速，居民对改善住房条件的意愿十分强烈，因而对住宅的需求量是非常大的，故住宅销售额的增长率应该比社会消费品零售总额增长率高，这也是十分合理的。

但如果住宅销售额的增长率过分的超过了社会消费品总零售额的增长率的话，也说明住宅的销售严重偏离了现实的社会经济状况。根据李木祥(2007)的研究，在我国当前的国情下，当住宅销售额的增长率与社会消费品总零售额的增长率的同步率小于2的话，此时就不存在房地产泡沫；而当同步率大于2而小于3的时候，说明存在轻微的房地产泡沫；当同步率大于3的时候，则说明存在严重的房地产泡沫。

由上图可知，武汉市的住宅销售额与社会消费品销售额的同步率，长期处于中等房地产泡沫区间，在2003年和2008年更是分别达到了3.7和4.1的高水平，武汉市房地产是存在泡沫的。

（2）投资或者投机性购房比

在房地产市场中，投资或者投机性购房也是很重要的一部分，投资与投机也是有区别的，投资性购房是看好房地产市场的长期回报，一般表现为买房出租，靠长期出租获取租金，等到房价在长期增长到一定的水平后再售出，获得其长期的利润。而投机性购房只重视房地产的短期利益，其购买之后的短期内便会抛售，赚取其中的差价。但是投资和投机有时也会互相转换，很成功的投资也能成为投机，短期内房子若快速升值，投资者将房屋出售赚取差价者就变投资为投机了。不成功的投机能变为投资，投机者购房后，房价若未快速升值，或者房价下跌，则投机者只能将房屋长期出租，等待房屋升值，变投机为投资。

房地产投资或者投机者往往是房地产泡沫的受益者，因而，他们常常也是房地产泡沫的推动者，对他们而言，房地产价格越高越好，房价越高他们获利越大。因此，房地产购买者中投资或者投机的比例过高，就是房地产泡沫的一个显著标志。

在房地产市场正常的时候，投资性购房比例在10%一15%左右，房地产投资者靠租金的收益在十年之内就能收回成本。但是在我国的房地产市场中房价很高，但是租金却相对较低。在经济发达的一线城市中，投资性购房的比例己经超过30%，早己超过投资性购房比15%的警戒线，泡沫程度已经很严重了。而在武汉市，根据房产局的数据显示：在2012年，全武汉市的商品房住宅有超过50%是被外地购房者所持有，再加上本地购房者中不少的多套购买比例，武汉市房地产市场中投资性购房比远超过了15%的警戒线。因此，武汉市的房地产泡沫是明显存在的。

3.从价格方面评价武汉市房地产泡沫

（1）房价收入比

此指标主要是显示了，房地产市场中不正常的过量的投机性购房需求。房价收入比指的是房地产市场中，房地产商品的平均价格与居民家庭年收入的比值，反映的是居民对房地产商品的购买能力的变化，比值越高，说明居民的对房地产商品的支付能力越弱。很多研究者都把这个指标用来衡量国内的房价是否合理，房地产泡沫是否出现。

若该指标持续的增大，则说明房价上涨的速度超过了居民实际可支付收入的增加速度。如果房价持续处于高位时，就说明在房地产市场当中有很大的一部分为投机行为，有了很大的房地产泡沫的可能性。美国作为典型的市场经济高福利社会，其房价收入比在1991-2001年期间的值比较稳定为3.97。根据马辉(2008)的研究，我们认为房价收入比小于6为正常，没有房地产泡沫；房价收入比大于6而小于10，则说明存在轻微泡沫；房价收入比大于10，则可认定出现了严重的房地产泡沫。

由上表可知，就武汉市而言，自2001年以来，除了70平方米的房价收入比，在2001,2002和2003这三年低于6以外，其他均高于6；从2005年开始100平方米的房价收入比基本都超过了10。而且，除了在2008年房价收入比有所下降之外，在其他的年份房价收入比都是呈持续上升的势头，而代表市场上大部分户型的120平方米的房价收入，除了在2003年低于10之外，其余的年份均高于10，这充分说明了目前武汉市房地产市场存在房地产泡沫。

（2）房价与CPI同步率

房价与CPI（消费者物价指数）的同步率，也就是房地产价格与房地产作为一个消费品，在市场条件下，其价格走势必定与CPI（消费者物价指数）的走势相同步。但是，如果房地产价格持续快速的增长，其增长幅度超过了CPI的涨幅，则说明房地产价格与其基本价值有了一定程度的偏离，房地产市场中产生了房地产泡沫。此指标主要是用于检测房地产泡沫的趋势变化，值越大说明房地产偏离CPI越高，产生房地产泡沫的可能性就越大。日本在当年的房地产泡沫危机中该指标的平均值为4.3，但是，由于目前我国正处在经济发展的高速阶段，CPI的波动较大，不能单纯的以比值来判断是否出现了泡沫，还应加上房地产价格增长率来综合进行判断。根据马辉（2008）的研究，可以认为：当该同步率大于2小于4，且房地产价格增长率大于8%时，有轻微房地产泡沫；而该同步率大于4，且房地产价格增长率大于10%时，就可以认定出现了严重的房地产泡沫。

从上图可知，在2003年至2012年期间除了2008以外，其余年份的房价与CPI的同步率的绝对值均大于4.0，且同时的房地产价格增长率大于10%，这也充分说明了这几年中武汉市房地产确实存在泡沫。

小结：从以上三个方面七个指标来看，在2003年一2012年间，大部分的指标都超出相应的泡沫参考标准，其中有三个指标结果为严重泡沫，两个指标结果为轻微泡沫，还有一个指标结果为出现泡沫，但由于没有数据无法判断泡沫的级别。表明了在此期间，我市的房地产市场已经存在了泡沫，政府也注意到了房地产泡沫可能发生的危险，所以，在最近几年，连续推出了史上最严厉的房地产调控政策，力求房价能够回归到合理的区间里。但由于在计算时采用的是武汉市全市的数据，实际上，由于房地产市场存在着十分显著的区域性特点，武汉市的不同行政区的差别都很大，所以，指标的结果对于部分特定地区的作用并不强。但是，即便我使用的武汉市全市的数据来计算，大多数指标都显示武汉市的房地产市场有泡沫的存在。政府应该加强对于房地产泡沫的监控和预警，防止泡沫对经济社会产生的严重危害。

三、武汉市房地产基本价值与泡沫的测算

本问题结合相关的房地产市场模型，来对武汉市房地产的基本价值与泡沫来进行进一步的实证研究。

1.相关模型的确定

由于武汉市相关的房地产数据不全，因而选取房地产市场中最主要部分——住宅市场，来计算武汉市住宅的基本价值，住宅市场为房地产市场的最重要组成部分，当前所说的房地产泡沫实际即为住宅市场泡沫。根据上面的分析，我们先来计算武汉市房地产住宅的基本价值。

考虑在现实中，房地产的建设周期较长，一般都在一年到两年，因此上面计算出的商品房价值公式，应向后推迟一至两年，即本年度的商品房基本价值是由去年或者前年的房地产开发商的单位建房成本、城镇居民人均可支配收入以及社会平均收益率来决定的，下为滞后一年的房地产基本价值：

同理则滞后两年的房地产基本价值为:

因此，武汉市房地产市场中滞后一年的房地产泡沫为:

泡沫度为:

武汉市房地产市场中滞后两年的房地产泡沫为:

泡沫度为:

2.数据处理与计算

数据的主要来源包括：1999-2012年《武汉年鉴》和1999-2011年《武汉统计年鉴》，其他数据来源于2000-2011年武汉市国民经济与社会发展统计公报、1996-2012年《湖北统计年鉴》、1996-2012年《中国县(市)社会经济统计年鉴》以及1999-2010年中国人民银行公告。

武汉市住宅市场的基本价值计算中的城镇居民人均可支配收入可在年鉴中直接查到，而房地产开发商的单位建房成本，则由商品房竣工造价来替代，商品房的竣工造价为本年竣工住宅价值除以住宅竣工面积的值。至于社会平均收益率，我们将忽略其他的因素，用当年的一年期商业银行贷款利率来表示。

其中的一年商业银行贷款利率受央行的调控，其调整并未有一定的规律性，故此一年期的商业银行贷款利率，为一年中的调整前后的各贷款利率的简单加权平均数。

3.房地产基本价值与泡沫度的结果

结合前面的公式以及以上的数据和，则可计算出武汉市住宅市场的基本价值、泡沫和泡沫度，具体计算结果如下表：

由上可知，在滞后一年的测算中，从2003至2012年中，除了2003年和2009年的泡沫程度为负之外，其它各个年份均为正，且都在10%左右；而且，在2005年与2007年泡沫值较大以及逼近了20%，而若在滞后两年的测算中，泡沫度在从2004年至2012年中值基本均较高于10% 。

小结：根据统计年鉴的数据显示，商品房的建设周期应该是两年以上，但是由于住宅建筑难度要比高层写字楼要低，而且由于现在多为期房的交易，实际的开发商的资金投入周期未达到两年，应该为一年半左右。而且由于统计数据均为房地产商自行报价，而房地产商为了隐瞒自己的暴利，会提高自己的建筑成本，因此，以上的计算中的建筑成本必然比真实的成本要高。综合分析武汉市住宅的滞后一年泡沫度以及滞后两年泡沫度，可知武汉市的住宅市场在2003至2012年存在住宅泡沫，特别是在2005至2008年期间的泡沫度较大，而在2008年之后泡沫度有减小的趋势，但总体仍然处于泡沫的区间中。

四、结论与政策建议1.结论

结合上面的分析结果来看，在进入21世纪以来，对于武汉市的房地产市场总体来说，武汉市的房地产存在一定的泡沫成分，特别是在2004年至2007年期间，武汉市房地产市场的泡沫程度较大，而在2008年期间的武汉市的房地产市场的泡沫较小，2012年又出现较大泡沫，而后武汉市的房地产市场的泡沫程度又有减小的趋势，但是仍然高于房地产泡沫的警戒线。总的来说，本文中的泡沫度的测算结果与人们实际的感受基本相符合。武汉市应该继续加强房地产的调控力度，力争将武汉市的房地产泡沫控制在5%以内，以保证武汉市社会经济的健康平稳发展。

2.政策建议

根据以上的分析，武汉市房地产市场仍需要进一步调控，才能达到真正合理合适的水平。

（1）完善保障房体系，扩大经济适用房适用面

武汉市是全国各大城市中较早实践经济适用房政策的城市，通过一二十年的努力发展，取得了良好的社会反响，也为武汉市的经济发展提供了强有力的支持。但是，武汉市经济适用房开展过程中出现的问题也不能小视，比如，武汉市经济适用房在整个武汉市住房市场中的比例仍然较低，只占到了13%左右，与其庞大的需求而言，其供应还是很不够的。武汉市应将经济适用房、廉租房和中小户型的普通住房，作为房地产市场的发展重点，与高档的商品房有效的衔接起来，以面对不同的收入群体的需求。

作为中部省份的核心城市，武汉市的收入水平还不是很高，中低收入群体较多，应将重点放在普通中低价位、中小户型的商品房上，以确保多数的中上收入水平的家庭住房需求能够通过市场来满足。而中低收入的家庭，政府应发展经济适用房以及廉租房，来满足其住房需求，而且，应当将经济适用房和廉租房的政策适当放宽，为众多外来人口特别是刚刚毕业的学生提供有力的支持。同时，经济适用房和廉租房也应注意户型的选择，应以小户型甚至超小户型为主。并对经济适用住房的居民的家庭收入等相关情况进行公开公示，避免部分高收入群体谋取私利，非法占用经济适用房的名额。

（2）严格控制土地市场，增加有效供给

土地市场作为国家垄断市场，是房地产市场的一级市场。武汉市政府应该积极控制土地市场，取消土地出让金，而改为收取土地年租金，这样也可以减弱“土地财政”对城市未来发展的不理。

严格打击囤积土地的行为，对未开发土地收取土地闲置税，武汉市可以从房地产商取得土地之日就开始征税，直到房屋售完后停止征税，促进房地产开发，防止开发商囤地囤房，对查明的有囤地行为的开发商，政府可没收其取得的地块，并取消该开发商今后继续投标的资格。政府还可以尝试改革土地拍卖制度，企业在竞标的时候，不再是竞标土地而是根据政府的规划来竞标房价，而出价最低者将最终中标。也就是政府事先委托有资质的设计单位来设计规划该地块未来的建设方案，再通过相关专家评选出最适合的规划方案后，再公开规划方案来向开发商招标。并确定相关的建筑规范规程等，由房地产开发商公开竞标，根据开发商报的售房价格，就售价最低的开发商中标，即价低者中标，此方法可显著打压房地，抑制房地产泡沫。

（3）消除非市场因素，抑制投资性需求

要扭转武汉市当前住宅市场的房价上涨趋势，理论上可以通过扩大住宅投资来增加市场供给解决。但是，住宅投资己在高位运行并有加速趋势，如果加大住宅投资将进一步加大通胀压力，所以该方法不可行。但由于土地供给的有限性，致使住宅供不应求，政府管理部门可以通过行政、法律手段，来缓解囤地囤房等非市场因素而造成的供应紧张和博弈气氛，促使该部分供应回归市场。

住宅投机需求是当前调控的重点对象，由于住房供给的有限性，住宅投机需求所占比重过大，会挤出对住房的正常需求，产生房地产泡沫，不利于经济的稳定。征收大面积房屋销售税、上调购买二套住房贷款利率、提高购房首付款比例等政策都可以抑制住房市场的投机需求。

（4）提高市场信息透明度，打击市场操纵行为

根据公开的2012全球房地产透明度指数报告可知，从投资表现、上市公司财务披露、市场基本资料获取、政策和法律体系的公正及有效性这5个方面调查表明，目前，全球金融、经济和房地产市场的动荡，对房地产市场行为产生了重大影响，过去两年间全球房地产透明度进展明显放缓。而在中国，虽然房地产市场资讯的披露在近两年来有了很大的进步，但是在被分为一、二、三线城市3块市场的中国内地，其中，最高的一线城市也只位列全球第45位。

武汉市政府的相关部门应该积极主动的通过社会媒体和网络，向社会大众提供房地产市场的相关信息，对于民众提出的质疑也应该正面的予以回应。此外，武汉市可以建立一体化的房地产信息管理系统，力求做到市场相关信息的公开、公示，给市场的每个参与者以正确的信息帮助他们做出正确的选择。系统应包括土地出让信息、房地产交易信息、权属查询、相关档案管理，通过网络实现信息的共享。此外，对于社会上流传的消息，政府应该及时做出正面的回应，驱散市场中的谣言，防止虚假信息的蔓延，让不法分子从中渔利。

3.研究展望

本文对武汉市房地产泡沫的研究主要目的，就是为了解武汉市房地产市场的真实状况，为政府宏观调控作一定的参考。但由于以下原因，结论的可靠性还有待进一步深入研究：(1)本文的分析中由于数据采集的限制，最后的泡沫结果并不能完全准确地反映市场的真实状况。(2)本文研究的武汉市房地产泡沫只是针对整个武汉市房地产市场的整体，对特定区域的房地产真实状况不一定具有参考性。因而，有待进一步的深入研究。

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