经营性地块设计方案中各类“陷阱”汇总

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这只是小生在这2年的方案审查中碰到的问题，于是就一一罗列出来，旨在抛砖引玉。如果有不对的地方，可以引用出来，我再来编辑；如果大家在工作中，遇到了新的招数，也请能跟下贴，我将它也编辑在汇总内，当然，不要算我抄袭你哦。

规划管理最怕什么？就怕建设单位和设计单位一起来挖坑给我们。
建设单位为什么要钻空子？钱！怎么钻？容积率！怎么偷？建筑面积！
我就把我们在审批方案过程中，发现的一些偷面积、换概念的问题汇总出来，也欢迎大家把你们认识到的问题一起分享。
一、阳台。
1.1设置双阳台
建筑工程面积计算规则中，阳台封闭与不封闭，建筑面积均为折半计算。
在某些住宅设计方案中，设置了双阳台，而在竣工规划核实后，将其中一个阳台与居室内的隔断拆除，变相的偷取了阳台/2的面积。
坑爹指数：★★

1.2加大阳台进深
在设计规范中或者住宅标准里，阳台只有进深最小值，而没有限制阳台的进深上限。有些方案中，阳台进深有2.5米的，更厉害的把阳台进深扩大到4.8米，还美其名曰“景观阳台”。因为定义为阳台了，面积就能少算一半，而这部分面积又能去换钱。
经历了非典之后，我们地方上规划局出台了一个通知，住宅南侧阳台进深不得超过1.8米。于是，设计单位又打起了住宅北侧的注意，把套房中，北侧的某间居室改成了景观阳台，进深依旧是4.8米。
坑爹指数：★★★★

1.3装饰性阳台
建筑工程面积计算规则中，有部分不计算建筑面积，如“与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。”
设计单位在阳台外侧又布置了一个装饰性阳台，在设计上，与室内不相连通，但是通过改造，可以把原有的阳台纳入居室的一部分，而把装饰性阳台作为生活性阳台，可耻的偷面积呀。
坑爹指数：★★☆

二、露台
露台最主要的特征就是上部无顶盖，一般来说，露台形式主要布置在多层住宅的顶层。但是在有些方案中，在多层住宅的三、四层开始，按层次逐渐减少房间进深，来增加部分退台，然后布置一些马面墙等来作为维护结构，称其为露台。住户仍能够通过后天改造，获得较大的活动空间。
坑爹指数：★☆

三、室内花园（入户花园）、设备平台（操作平台）
1.1室内花园（入户花园）
现在在众多设计方案中，这是用的最最普遍的手法，有的只是把这开间叫做入户花园，有的则是把入户花园北侧那面墙给去掉，加个护栏。建设单位要求这部分不算或者算一半面积，而在竣工验收后，住户或者建设单位肯定对入户花园进行改造，统一改造的话，可能还好点，如果自家干自家的活，个人的审美不一样，于是，千奇百怪，各色各样的入户花园，势必对整幢建筑的立面造型产生影响。
坑爹指数：★★★★☆

1.2设备平台（操作平台）
设备平台、操作平台不计算建筑面积，但是问题是如何定义设备平台、操作平台？什么形式、什么尺寸、什么用途才算设备平台、操作平台？设计单位将靠近楼梯的一间卧室给闭掉，称之为“设备平台（操作平台）”，
坑爹指数：★★★☆

四、地下室
有这样一种情况，住宅长边的一侧沿街，长边的另一侧毗邻小区内部的人工河流，通过采用地势高差，及沿街处地势搞，靠河处地势低，设计单位将住宅的地下室沿河流一侧墙体露出来，并开设门洞、窗洞，这个还是地下室么？通俗点，就是通过覆土方式抬高地平面、利用地形高差或者改变地平面高度的形式，形成下沉空间建设地面建筑，来计算地下空间开发利用面积
坑爹指数：★★★★★

辽宁规划忽悠 · 发表于 2011-8-26 18:39:31

有点启发!

asuka0512 · 发表于 2011-8-29 10:08:46

http://u.115.com/file/clgbynx7#
偷面积技巧-建筑设计-万科地产-VKSJ.pdf

吴 · 发表于 2011-10-15 00:14:19

又学到一招，哈哈哈哈

yobox · 发表于 2011-10-27 09:49:36

提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

规划套户 · 发表于 2011-10-28 08:37:39

1、由于有些地方地下面积和地上停车库不计入容积率，于是就将停车库设在楼上，而将地下做成商业。
2、有些地方规定阳台宽度不超过1.8米，有的将阳台外增设花池、结构板这类增大宽度。

^ǒ^梦想飛翔 · 发表于 2011-12-28 13:55:21

嗯，我也遇到过，不过我们这边现在新出台的计算规则，对这些都进行了重新认定，基本上坑不到了，呵呵。不过我以前在审查的时候就已经很严格了。咱得向着公众利益。

asuka0512 · 发表于 2011-12-29 08:16:51

冲你这句话，“咱得向着公众利益”

rose_9424 · 发表于 2012-1-30 17:21:56

楼主很给力啊
学习学习了

夏侯北微 · 发表于 2012-2-11 00:58:33

不是很明白。
1.住户后天对住房的改造属于个人行为，有什么不可以的吗？
2.规划管理部门与建设单位在建筑面积上有利益关系么？我的理解是建设单位的方案符合相关技术标准就可以通过了。建设单位利用模糊地带做文章，也算不得坑人吧，毕竟对规划管理部门而言也无益无害。
新人，不懂管理这块的知识，还望赐教。

asuka0512 · 发表于 2012-2-16 09:02:26

举个简单的例子吧：
在设计的时候，房间内布置了一个4.8米进深的阳台，对于住户而言，今后这个阳台作为居室的可能性在99%。对于住户而言，没有什么损失，对于开发商而言，却大有文章。首先，在计算建筑面积的时候，定性为阳台，那么就是折半计算，并且折半计入容积率。
开发商拿到地块的时候，容积率是定死的，如果折半计算容积率的地方越多，对于开发商来说，获得的利益越大！
而对于政府，容积率的变相抬高，一是造成国有资产流失，二是税收减少。

最后说一句，住户对住房的改造如果属于个人行为的话，那还要规划干嘛？你先去学习下城乡规划法和你们省的规划条例。

god69dog · 发表于 2012-3-29 17:14:21

感谢啊，学习了~~~~[s:24]

nigs198625 · 发表于 2012-4-13 11:32:16

规划审批过程中遇到过类似的问题，但是现在地方性规定，会有明确的技术参数规定。可以避免这些问题。新规之后还会有新问题需要发现，只有不断发现问题然后解决问题，我遇到最棘手的就是地下室、地下空间的界定

asuka0512 · 发表于 2012-4-17 09:28:46

我们现在对你地下大开挖空间、或者说是凸出建筑基地面积的地下采光井之类的采取了一个变通的方式。
首先要肯定的是，采光井设置或多或少的提升了底层住宅的实用性和功能性，也适当提高了些许品味，不能全盘否点采光井。
其次，容积率是针对地面部分，所以对于设施大开挖的或者是采光井只要突出建筑基地部分，全部计入建筑密度。通过建筑密度来控制这种地下空间的利用。