阁楼的定义、标准以及在审查方案过程中注意事项

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有些商品房开发，建造以多层为主的住宅建筑，一般为5-6层，考虑到销售问题，一般会在顶层设置阁楼，作为一个噱头给顶层购房户一个优惠。有时候也因为16米的限制，不得不设置阁楼，规避掉设置电梯的要求。有时候，住户相中带阁楼的住宅，要求开发商或者自行在外面搭建楼梯，变相的将阁楼出租给其他人。

      阁楼在我们日常生活中是这样定义的：由顶层住户内部的楼梯往上，建筑在住户楼层一上的空间（结构上是由坡屋面与顶层住宅的顶部楼面围合形成），一般因为有坡屋面的影响局部高局部低，影响使用，因此称为阁楼。阁楼不能单独发放产权证。但是这个是约定俗成的，没有人去深究其规范的定义。
      因为一个案例，需要查阅一个准确的阁楼的定义，居然没有，去找阁楼的概念还是是没有，各个规范里都没有找到，百度谷歌也不搜不到，真是奇怪了。
      其实除了想知道阁楼的定义外，还要搞清楚阁楼的高度限制和楼层计算，还有就是上阁楼的楼梯规定，以及阁楼的面积测量、阁楼的使用等相关问题。
      来自杭州房管局的一个规定里提到：在实际执行中，对阁楼的理解不够统一，为此对”阁楼”概念说明如下：所谓阁楼系指建造时利用屋盖空间搭建、符合规定的高度要求(室内净高最高达到2．2米以上)、有固定楼梯、门、窗(含老虎窗、天窗)、实际供人居住的室内建筑物。不符合上述条件的阁楼，不计算使用面积，也不计算建筑面积。——这里我们可以看出净高最高达不到2.2米的也可以称为阁楼，没有固定楼梯、门窗的也可以称为阁楼。当然这个只是杭州的地方规定。
      最新版《建筑工程建筑面积计算规范》中也没有明确关于阁楼的定义，不过我们可以看到阁楼不适用层高（story height 　　上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离）及自然层（floor 　　按楼板、地板结构分层的楼层）的概念，即阁楼没有层高也不能算一层。
另外我们看到最新版的《房产测量规范》中5.6.6.1条：阁楼（暗楼）不计层数。
      我一直以为最新版《住宅设计规范》中应当由关于阁楼的定义，却没有发现。不过其中自然层数和层高的概念与上面的一致。另外其中3.5.5中第5款提到：利用坡屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高低于1.20m的空间不计算使用面积：净高在1.20—2.10m的空间按1/2计算使用面积；净高超过2.10m的空间全部计入使用面积。
      而我们也可以看出阁楼一般不能单独做住宅适用，因为其中3.6.2条：卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，且其面积不应大于室内使用面积的1/3。3.6.3条：利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其1/2面积的室内净高不应低于2.10m。阁楼一般不能满足这2个条件吧？其实从采光、通风、安防、水电配套等，阁楼一般都不能满足单独作为住宅的条件。

      我们一般在审核方案的时候，要求阁楼必须是顶层屋面和坡屋顶形成的闭合空间，且无法单独通往外侧公共楼梯，阁楼的出入必须也只能通过下层住宅设置室内楼梯进出。而在使用功能方面，不允许设置厨房、客厅、卧室等功能。

附网上转来的一个法律诉讼：

商品房买卖中阁楼的法律性质

【案情】
　　姜某曾购得华城公司所开发某小区6幢501室商品房一户，后因姜某欠陈某欠款未自觉履行，法院遂将姜某所有的房屋抵偿给原告所有。同年陈某办理了房屋产权证书，后在办理土地使用权证的过程中，了解到华城公司未足额缴纳土地出让金，土地使用权证暂不得办理。陈某多次和姜某及华城公司交涉未果，故将两被告诉至法院，要求协助原告办理该房屋的土地使用权证。经法院审理查明，该层楼房楼层高度仅为2.2米，依照国土部门的法规，该商品房未纳入建筑规划许可的楼层数，面积未计入容积率，性质属于阁楼不能进土地使用权属登记。

　　【评析】
　　陈某与姜某买卖商品房有要求办理房屋产权证及土地使用权证的权利，此为合同的主给付义务。本案中，因买卖合同的标的楼层层高仅为2.2米，低于国家对于商品房楼层的强制性规定，故国土部门将该商品房未纳入建筑规划许可的楼层数，面积未计入容积率，因此该房屋性质属于阁楼不能进土地使用权属登记。故陈某虽然有请求办理土地使用证的权利，但该项请求权因违反相关法律、法规的规定，陷于法律上的履行不能。依照《合同法》第一百一十条第一款规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有以下情形之一除外：（一）法律上或者事实上不能履行。因此，陈某要求履行办理土地使用权登记的诉讼请求得不到法院支持。

　　本案中，虽然陈某对于办理土地使用登记的诉求得不到支持，但是陈某仍然拥有该房屋的所有权。争议房屋虽然楼层高度仅为2.2米，性质属于阁楼，未纳入建筑容积率，不能办理土地使用权证，但该房屋系独立特定之物，所有人依法对其享有所有权。陈某与姜某签订买卖合同，并且办理房屋产权登记，即取得房屋所有权。