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画到第9年

转中日城市通勤圈的比较——对中国房价影响思考

已有 988 次阅读2014-6-30 14:50 | 房地产市场, 中国房价, 资本运作, 土地供应, 一线城市

从上面两图的比较可以看出，在东京工作的人可以在距东京市中心 60公里内选房，只要你居住在这个区域内，轨道交通就可以保证你从出家门开始，在1.5小时内走进位居东京市中心的公司大门。

日本人为什么不炒房，原因也就在于此，炒不起来。东京通勤圈内数百个市、镇、村都有可以用于住宅开发的土地，有效的土地供应可以说是极大丰富，炒房的资金根本不可能把东京圈的土地市场买断。即使在日本泡沫经济时期也很少听说有人炒房。巨大的城市通勤圈使日本的住宅开发基本是以围绕居民的工作生活来展开，住宅并没有什么投资的价值。

再比较一下北京、上海这类一线城市，通勤圈的最大半径不会超过25公里。所以，在这类一线城市的通勤圈外围无论有多少可供应的土地，因为不具备通勤条件，对城市住宅用地形不成有效供应，这直接导致可以用于住宅开发的土地非常有限。有限的土地供应让社会上的闲置资金和投资用资金足以把通勤圈内的住宅全部买断，房地产市场也必然演变成一个资本运作主导型的市场。

试想，在这样一个已经资本化而非商品化的房地产市场中，房价怎么可能按照人们的居住需求来定价呢？从大家关注房价的角度也不难看出，本来是用于居住生活的住宅，却很少有人把其居住性与房价相连，相反，金融政策和资本市场的走势成了大家判断房价涨跌的焦点。住宅含义中的绝大部分已经不再是居住生活，而是与人民币有着某种兑换关系的更安全的一种“货币”。

要让住宅回归到住的本位上来，就必须把现在的住宅从资本市场拉回到商品市场。就目前国际上比较通用的做法看，征收物业税是非常有效的手段，但要从根本上解决城市住宅难的问题还是扩大城市通勤圈，提高城市住宅用地的有效供应量。

开放型的通勤交通网是东京、纽约、伦敦城市圈的共同特征，我们很多城市要建国际大都市，但目前又不能放弃封闭型的城市构造和交通模式，因为，开放的交通模式将直接导致房价下跌（参见：城郊铁路 —— 房价走势的极端性判断依据）。看来只有独创一套大都市的构造模式出来了。