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[实践经验] 街坊控制性详细规划编制的小小心得

时间:2020-11-6 10:44 1 2987 | 复制链接 |

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街坊控制性详细规划项目编制流程小小心得

一、项目前期准备(要求最新资料)

1、搜集总体规划、专项规划(图纸+说明书+文本)、土规(纳入国空)、地形图(宜为1:1000以内)、卫星图电子版、意向入驻企业的用地范围、道路施工图、市政管网施工图、周边现状地块用地权属及方案施工图、国家经济发展规划等。

2、打印地形图或卫星影像图1-2份,总体规划2份、土规图1-2份,准备现场调研事项(抓住重点),与甲方约定时间现场调研。

二、项目踏勘

1、现场踏勘,拍摄(宜航拍)四周道路与内部、外部环境,现状已建企业(名称)。

2、确定场地内部建筑是否合法,有无土地证,搜集已建项目名称简介。

3、复核现状地形确保地形图最新测绘,必要时可搜集规划范围内已建项目地形图补齐地形图。

4、根据甲方意图核实项目是否违反上位规划、相关规划等强条内容,确保项目不违法。

5、确认规划基地内是否有高压燃气管道、高压电力线、国防光缆等管线穿越。

三、甲方沟通要点

1、与甲方沟通,告知控规涵盖设计内容范围和项目审批流程。

2、不建议给出具体项目完成时间,尽量推进,设计处处有意外,保护自己。

3、不怕麻烦甲方,学会和甲方一起推进设计项目,过程不重要,结果最重要。

四、控规设计注意事项

1、现状保留的用地用斜线表示,通过城市设计或规划预方案校核用地划分的合理性。

2、用地的配套设施的完善,市政道路竖向的控制要求,补充四线控制的坐标点。

3、地块控规宜以围合的街坊为单位进行设计。

4、现状地形图的高程系统(采用1985国家高程)要确保一致性。

5、用地调整不涉及总规强制性内容的,需说明情况。

6、无建筑的现状用地一般不用空地表示,一般选择用待开发用地表示。

7、公用设施用地、特殊用地如加油加气站用地的图则、说明书、文本需表达说明与周边用地的防护距离和依据的规范内容。

8、道路转弯半径不宜过大与设计时速相关,工业园区的道路转弯半径一般为R=15m。

10、主次道路设计的断面类型需要依据总规设计、支路一般由控规进行补充。

11、控规的市政管网、道路竖向规划依据总规和相关专项规划的图纸,相互验证完善控规图纸内容。(有时上位规划深度不够,需要仔细推敲)

12、街坊内多个意向入驻企业比如均为工业用地,图则控制不必细分地块。

13、图则指标内容避免用(上)(下),建议用≤X、≥X直观表示。

14、110KV高压线可从中心线偏移4-5米后再控制导线保护距离;220KV高压线可从中心线偏移6米后再控制导线保护距离;500KV高压线可从中心线偏移11米后再控制导线保护距离;高压走廊:在计算导线最大风偏和安全距离情况下35KV及以上高压架空电力线路两边导线向外侧延伸一定距离所形成的两条平行线之间的专用通道。不得有建筑物、构筑物和大树以及人员密集停留区域。

15、注意沿交通性主干路不建议开设出入口(包括人行),不宜建设一层皮的建筑物,保证主要道路的通透性。

16、控规调整报告中要量化、对比、分析控规调整前后的建设规模,加强必要性与合理性分析。

17、居住用地要重点分析地块周边配套设施情况,合理测算,满足该地块的需求。保障性住房应分析实际安置人口、服务半径,合理测算幼儿园等公共配套设施的布局和规模。

18、仓储物流地块应明确地块内大型货运车停车数量的比例,考虑适当提高停车配置标准,分析仓储物流地块周边道路的公共交通流线,合理确定车行与人行的出入口位置,避免造成货运车辆与公交车相互干扰的问题,避免造成对城市交通的不利影响。

19、 在工业区中要加强分析对周边地块的环境影响(声环境、水污染、空气污染等),工业地块内预方案应设计功能广场(如堆放、晾晒等)。

20、商业集聚区内应补充产业分析章节,分析周边区域产业发展情况,为打造总部经济聚集区提供有力支撑,指导其业态规划,细化商业用地的内部路网。

21、预方案充分考虑地方建筑的风貌文化,统一建筑风格,避免造成现状建筑风貌与其他建筑风格的混搭。

22、养老用地,日照分析与环评应重点说明,养老用地内垃圾、污水处理问题应详细说明解决措施。

23、控规编制中要集约节约利用土地,合理的情况下适当提高地块的开发强度。

五、控规成果内容

1、区位分析(一般不超过三个层级分析,最后层级分析表示出规划范围)

2、卫星影像图(现状照片不少于四张为宜,现状地形图落到卫星图上表达)

3、现状用地建设情况(表示出有意向入驻企业范围含企业名称)

4、现状高程、坡度、坡向分析

5、现状用地分析(现状道路、建筑、用地性质阐述)

6、用地布局规划图(用地划分至中类或小类)

7、道路交通规划图(表示道路名称、主次道路等级、道路横断面)

8、道路竖向规划图(表示出现状与设计标高、坡度坡向)

9、给水工程规划图(表示主次管线、管径、接入水厂名称)

10、雨水工程规划图(示主次管线、管径、排水方向、排水口)

11、污水工程规划图(表示主次管线、管径、排水方向、接入水厂名称)

12、电力工程规划图(表示主次管线、接入电力管网名称)

13、电信工程规划图(表示主次管线、接入电力管网名称)

14、四线控制图(蓝线、绿线、黄线、紫线的范围及坐标点)

15、规划预方案(按照用地性质,对用地进行初步方案设计,表示出建筑名称、层数、长宽、高度、转弯半径、道路宽度、出入口、技术经济指标等内容验证用地选址和规划图则的合理性,必要时图纸中补充设计说明,预方案和效果图一定要漂亮)

16、城市设计意向图(依据规划预方案和建筑类型做出较合理的三维模型,补充沿主要道路的正视图及天际线)

六、评审与公示流程

1、报自规局科室审查

发电子档初步成果或打印两套初步成果送至自规局管理科室审查;

2、自规局业务会

小项目设计单位不需参加业务会,之后按照业务会意见调整规划成果;

3、专家评审会评审

打印6-8套简本+完整文本,控制在5-10分钟简要汇报,(少说多听)后续按照专家意见逐条答复,完善规划成果。(记带评审费,具体问自规局);

4、公示30天

制作公示文件,需要做公示牌现场公示和规划登报或挂网,联系报社和打印店。

5、县规委会评审

不违反强条和当地政策法规,现场会宣布原则上予以通过下发规委会纪要。

6、批复

询问自规局领导批复文件是否下达,打印规划成果6-8套规划成果(具备专家意见图片、规委会批复图片、专家评审意见答复)设计院盖公章、乡镇盖公章、规划出图章在设计资质的扉页和若干光盘(宜为2个)的电子档成果送至自规局备案和甲方留存。

七、总结     

以上内容供参考,待续。。。

新的一天,撸起袖子加油干!!!

安徽 — 规划小徐  2020年11月

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1回复

我爱呼呼 发表于 2020-11-9 14:42:24 | 显示全部楼层 | 举报
这样做完一个项目写一个总结的方式,太棒了!欢迎多分享~
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