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【 2018.03.22 】
为城市，我们一起终身学习 技能 | 新知 | 思维
本期日课为大家推荐的文章为一则英国城市更新案例：从记忆延续到综合再生——考文特花园更新记，作者于丹阳，杨震，国际城市规划杂志。
文章介绍了英国考文特花园的发展历程以及两轮城市更新的特征：
政府主导的首轮更新中强调延续场所记忆、保护根植于场地的珍贵非物质文化遗产（历史、社区氛围、特色商品与技艺、民俗文化表达等）。
被私有企业收购后逐步削弱历史文脉传承，转型成为集合购物、餐饮、居住、办公的“国际化”“标准化”综合用途区。 这一转变体现了城市空间遗产更新中普遍存在的潜在价值冲突。
首轮更新的主要内容：
（1）中心市场改造。苹果市场（Apple Market）、东柱廊市场（East Colonnade Market）、银禧市场（Jubilee Hall）（2）步行系统设计。（3）夜生活场所营造。
新一轮更新的综合再生的三个干预措施：
（1）公共领域改进。设计新的步行路线，打开原本封闭的内院，提高公共系统的渗透性，同时有效缓解交通拥堵、增加临街零售店铺数量（图11）。
图11 从建筑实体中挖出庭院空间与通道，提高公共系统渗透性
（2）历史建筑保护和翻新。修复一部分登录建筑，并恢复原先的功能，另一部分则被改造为高端住宅、酒店或精品商店（图12）。
图12 将登录建筑改建为巴尔萨泽餐厅（Balthazar）和伦敦电影博物馆（左）；伦敦电影博物馆内景（右）
（3）植入新高端综合项目，与既有环境一体化连接。Capco公司前后开发了临近的Kings Court、Floral Court、Carriage Hall等项目，采用庭院空间将新旧建筑组织起来，并通过通道、连续的半室外空间等方式与公共系统连通。新建筑外立面采用类似旧仓库的手工制砖和钢制窗框，尺度和比例方面则具有明显的现代感（图13）。
图13 Floral Court项目设计图（左上角为开发前）
当然，这一系列空间改善举措的背后是Capco追逐高额商业利益的“野心”，这直观地体现于考文特花园街区的商业业态变化上。在上一轮更新中，政府为保护小型特色商业而拒绝了大型连锁店入驻。
在Capco接手运营之后，大部分小成本私人小店都被能带来更高租金收益的高端零售店和餐厅所取代（图14,图15）。2010年全球最大的苹果专卖店在此开业，这是考文特花园发展过程中的一个里程碑，显示了Capco坚定改变零售组合、吸纳高端商业的资产管理战略。
Capco2017年度报告显示，考文特花园整体商业价值约25亿英镑（2006年的收购价格为4.21亿英镑），并将继续提升。
图14 考文特花园店铺租金分布图（租金单位为 英镑/平方英尺·年） 图片来源：参考文献[3]
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