当城市更新遇上大湾区时代

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来源：广东建设报作者：谈健

城市更新一直是唤醒城市活力最重要的举措之一。随着《广州城市更新总体规划（2015-2020）》正式公布，广州将加快城市更新步伐，进一步推动产城融合、扩充现有城市空间的承载力及可持续发展的能力，这无疑为建设国家中心城市和粤港澳大湾区核心城市打下坚实的建设基础。在这一进程中，必定蕴含多重机遇。

2017年6月5日广州市政府印发《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》，更是为广州市城市更新赋予了新的使命和政策，使广州市城市更新有了更多更广的选择。7月11日，印发《广州市2017-2019年城市更新土地保障计划》，将进一步推动城市更新，加快释放存量建设用地空间，促进房地产市场健康平稳发展。

业内人士认为，城市更新政策的不断出台，广州城市更新思维转变，都将带动广州城市更新步伐的加快，粤港澳大湾区产业升级带动人口净流入，更新动力将从中心城市向外推进，广州城市更新将迎来市场机遇、政策机遇、综合环境机遇。

破解城市发展瓶颈带动湾区活力

在早前戴德梁行举办的“大湾区时代下的城市更新”论坛上，广州市城市更新局副局长张丽表示，实施城市更新改造是破解城市发展瓶颈，提升城市功能和品质的重要选择。城市更新就是要通过存量用地的开发利用、存量空间的有机修补，实现从物质空间层面到非物质层面系统更新，为城市可持续发展注入新动力、新生机，城市更新已经成为广州城市发展的一项基本策略。

张丽强调，广州城市更新要持续系统常态推进：要坚持计划管理，规范有序发展；要坚持推进重点区域重点项目改造；要坚持规划先行，严格按照控制性规划推进改造；要坚持产业先行，优先考虑政府扶持产业发展；要施行差异化更新策略；要坚持公平公正公开的改造程序。

业内人士称，城市更新受产业、环境、人口的影响。产业的升级，需要淘汰落后产业，升级优势产业。产业“退二进三”，第三产业在国民经济总产值比重逐渐升高；产业结构的升级，二产转三产；服务型产业突破，形成主导产业和支柱产业；产业结构的优化，这些动因带动了城市的更新。

另外在一线城市，人口持续净流入带来土地需求压力，土地供应的步伐跟不上土地的需求，也必须进行城市更新。数据显示，广州2016年人口净流入54万，深圳53万，在产业带动的人口净流入必须会带来未来土地需求的压力。

此外，从北上广深城市统计数据来看，更多的人口愿意到一线城市停留。小学生在校学生统计发现，广州比其他城市都高，2015年有90多万的在校小学生，教育资源带动下，一线城市对人口的吸引力更大，也导致土地的需求压力大增。

今年初“粤港澳大湾区”城市群发展规划首次写入政府工作报告，大湾区人口增加也将带动城市的更新。在全球范围看，世界级湾区，产业升级吸引人口持续向大湾区集聚，东京大湾区的城市更新保持了湾区活力可持续。因此，粤港澳大湾区产业升级带动人口净流入，更新动力从中心城市向外推进。产业动力可持续、人口净流入增长、土地需求增加、更新动力扩散周边城市，这些都使粤港澳大湾区战略机遇下城市更新带动大湾区活力。

广州市社科院数量经济研究所所长、经济学博士欧红波说，城市更新对广州非常重要，有三大机遇：市场机遇、政策机遇、综合环境机遇。广州经济始终保持持续增长；空间优化、基础设施变化、地皮增值；广州三旧改造潜力大，目前尚有近600多平方公里土地可以进行更新。广州有成熟的市场，未来，广州将成为华南地区机会最大的城市。

思维转变，模式更加灵活

城市更新进入产业思维阶段。随着城市更新总体规划、城市更新用地计划等一系列政策的出台，都意味着广州城市更新的步伐加快，业内人士称，城市更新也必定带来许多商机。

戴德梁行广州策略发展顾问部董事及主管陈维政分析，从广州城市更新数据可以看到，更新从增量向存量转变。至2020年，广州规划建设用地面积1949平方公里，全市纳入“三旧”改造标图建库范围的图斑总面积590.08平方公里；纳入2020年前实施规划的图斑总面积350.21平方公里。

存量用地占建设用地总量比例590,平方公里，其中2020年规划“三旧”改造面积：旧城镇8%、旧村庄47%、旧厂房45%。数据显示，“十三五”期间城市更新目标：旧村庄全面改造4平方公里，微改造5平方公里；旧厂房全面改造25平方公里，微改造9平方公里；旧城镇全面改造3平方公里，微改造4平方公里。

从政策层面来看，广州城市更新政策，注重产业先行。注重政府主导性、注重产业功能性、注重社会影响性、注重实施规范性。

在《改造城市更新办法》里，明确规定，城市更新应当推进产业项目集聚，引导落后产业整合和升级改造，推动优势产业、优势企业、优势资源和要素集中，并充分发挥其辐射、带动功能，发展以优势产业（产品）链为主导、关联性强、集约度高的产业集群。《广州城市更新总体规划（2015-2020）里也明确：注意产业导入，为城市更新所活化、提供的空间载体注入新的经济活力，实现功能提升。

城市更新的模式也在变化。从目前城市更新来看，改造主体主要有旧村、旧屋或集体旧厂房、国有旧厂房，更新形式有微改造和全面改造，改造方式有转为商业用地的、保留集体用地的和保留工业用地的。

近年来，城市更新微改造先行，统筹片区策划思路，循序渐进推动整村改造。地产专家黎庆文认为，以往城市更新往往是由开发商来牵头的，开发商很自然地带着它开发的思维，做杠杆、开发、销售、回收、盈利。到了微改造的时候，不能够用所谓的地产思维，可能在资金方面有了挑战，不能够用很大的杠杆，必须在自有资金方面有比较大的实力，才能做微改造。无论是开发还是融资模式，都须以一种灵活的方式推进。城市更新微改造方向：养老社区、长租公寓、特色小镇、联合办公、创意产业园、历史文化旅游。

未来三年，更新供地9.26平方公里

日前，《广州市2017-2019年城市更新土地保障计划》（以下简称《保障计划》）经市政府同意，正式印发实施。《保障计划》显示，2017-2019年保障供地9.26平方公里的目标，将加快荔湾区鹤洞村等13条旧村全面改造项目的审批或启动。

据称，《保障计划》的出台，体现了广州市贯彻落实广东省委以“三旧”改造为抓手推动城市更新和城市建设重要指示的坚定决心，是进一步推动城市更新，加快释放存量建设用地空间，促进房地产市场健康平稳发展的重要举措。

《保障计划》以多项措施确保城市更新土地有序供应：一是加大改造力度，多种模式同步推进。加快荔湾区鹤洞村等13条旧村全面改造项目的审批或启动；加快实施已批未供城市更新项目用地6.62平方公里；推动25平方公里旧厂房用地改造，重点推进整宗地块150亩以上的村级工业园产业升级改造；加大老旧小区微改造力度。二是加大简政放权力度，推动项目审批提速增效。按照《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》将符合条件的城市更新项目下放区政府审批，促进项目尽快落地。三是加大整备力度，保障土地供应。四是强化属地责任，加快批后实施，增加房地产市场供应。五是加强政策供给，在利益分配、出让方式等方面给予政策优惠，加快盘活存量低效用地。

从各种政策和导向看，目前的城市更新已不是简单的拆迁、推倒、重建，而是结合政策、商业、文化、创意、科技，盘活闲置和低效的用地，以城市更新提升城市品质，增强城市活力。

推荐自：中国城市规划网

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