再述城中村的前世今生

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本文来自：弦音，微信公众号深港双城双年展

编者按：深港城市建筑双城双年展创办以来就一直关注着深圳的城中村议题，2017年展览也将首次选址城中村。本月中旬，我们将召开下一届策展人的评选会，微信平台也将持续发布深圳城中村系列文章。

1、综述

图片来源：转型规划引领城市转型，深圳市总体规划（2010-2020）

从地理空间来看，城中村是指在城市化过程中，农业用地绝大部分被城市征收，用于城市开发建设。而余下的原村落、新宅基地以及工商发展用地渐渐发展为城中村。

从社会学的角度，城中村是指已经实现非农转化的原村落的社会关系在城市社会中延续下来，从而形成的特殊城市社区，现在成为城市中外来人口及低收入人群的落脚地。

从经济学的角度，城中村的原居民从农业生产转变为物业租赁，并客观上承担了城市廉租房的角色，提供了开发、多元、有活力、低成本的生活配套环境。

2、发展

城中村发展建设过程

城中村的前身是乡村聚落。自上世纪80年代开始，城市高速发展，大量农业用地被政府征收为城市建设用地。很多情况下，村民的耕地被征收，住宅用地（宅基地）保留了下来，集体用地被部分征收。由于集体用地的属性及二元的户籍制度，农民仍然为农民，地方政府仅需支付土地补偿，无须为农民集体的社会保障，就业安置等进一步买单。

不过，城市的发展改变了村民的经济模式。手握土地的他们看到了住房市场的紧缺，开始在自己的土地上建造房屋以谋利，变“种地”为“种房子”，用于自住及出租。在大规模的私宅建设下，城中村的面貌逐渐形成——多为2-8层的房屋，绝大部分出租给外来务工人员或本地居民。

特区建设前的村庄，一般包括村落、农田、果林、鱼塘、山地等

城市化之后土地被统一征用，约96%土地成为城市建设用地，约4%土地返还给村集体作为工商发展用地和新宅基地。因此被城市包围的农村一般由三部分组成：1、老村，除祠堂之外一般都已拆除；2、工商发展用地，一般用来建厂房或与房地产商合作建住宅；3，新宅基地，不断扩建重建作为廉租屋。所谓城中村形态及问题只要指的是新宅基地这部分。

以深圳为例。1980年深圳经济特区建立，深圳作为改革开放的试验田，担负起农村城市化和现代化的历史责任。1983年“人民公社”制度废除之后，城乡二元体制的逐渐打破，户籍制度以及相关制度的松动，城乡交流开始活跃。随着经济高速度增长，深圳行政区划也作了相应的调整。1992年，撤销深圳市宝安县，在特区外设立深圳市宝安和龙岗两区，保留了18个乡镇基层政权。特区内68个行政村已全部撤销，相应建立100个居民委员会、合作制集体股份有限公司，政府一次性把特区内农民的户口都转成了城市户口。

2003年深圳宝安、龙岗两县正式开始了城市化的过程，下辖各村也全部实现了社区化管理，村民也转换身份成为市民，并享受上了与市民一样的养老保险、教育等保障性待遇。至此，深圳市成为我国第一个没有农村行政建制和农村社会体制的城市。

红色，橘黄，黄分别为1990年、1996年、 2007年深圳建设用地的扩张

图片来源：转型规划引领城市转型，深圳市总体规划（2010-2020）

下表为深圳城中村年增长建筑面积统计数据。2005年之后深圳的城中村非正规住房的增长骤减，城中村步入改造阶段，非正规住房市场基本稳定。

数据来源：深圳统计年鉴2009

深圳的城中村按照修建时间划分为以下三[url=]类[/url] 。

类型一：解放前甚至更早时期修建的岭南民局特色的老式住宅。以南山区南头老村、罗湖区湖贝村南村、黄贝岭、等为典型，村落中分布着大大小小几十个宗族祠堂与庙宇，如南园村的吴氏宗祠，双洲吴公祠、镇国将军祠等；

类型二：村民于八十年代左右于宅基地内修建的两层半小楼，立面多为水刷石。按照86年的规范，每户最多可以修建面积为240㎡的自宅。通常宅基地周围有围墙，每户拥有自己的院子。

类型三：九十年代以后村民陆续自己修建的住宅。这部分住宅占了深圳市区内城中村住宅的大部分，此时政府已加强对城中村控制，增加了审批的难度，但原住民常常选择不报建，直接违章修建楼房。

>>>>城中村对城市的贡献

城中村低成本住房的发展，客观上弥补了体制内保障房的短缺。根据2005年统计数据，全市共有320个原行政村，私宅35万栋，总用地面积93.49km㎡，不足全市1/10。而居住在其中的总人口达到502万人，占全市总人口的一半，其中暂住人口469万人。

城中村私宅用地分布图

深圳人口发展（万人）：

（数据来源：深圳统计年鉴2014）

2005深圳各区城中村人口组成统计（万人）：

深圳暂住人员住房情况：

政策性住房的保障面小，保障对象仅限于户籍人口，其中廉租房数量微小。截至2005年年底，深圳市累计解决廉租房的特困家庭仅1043户。2006-2009年安排筹建保障性住房共计11.9万套，建筑面积872.39万平方米，远不及城中村私宅提供的廉价住房面积。

2005年各区城中村用地面积，基底面积及建筑面积统计：

种种客观原因，使得城中村成为了来深打工者的首选居住地。在许多初到城市的移民群体看来，低价的城中村更是仅供他们选择的落脚点。村内的商业，服务，社区等为打工族提供了方便的生活环境。而处于村中的“同乡会”等组织，更能使来自各地的打工者在异乡也能找到组织，找到一点归属感。

城中村具有重要的经济社会功能，提供廉价居所使外来人口得以栖身，是城中村村民和外来农民工从“乡村人”到“城市人”转变的学习场所。城中村一定意义上降低了城市化成本，推动了城市化进程。

>>>>城中村对城市的负面评论

城中村是现代城市发展中的特殊产物。它并不像自然村是一种历史遗存的形态，而是现代化进程的一部分。但是城中村又与人们所理解的“现代化”城市建筑有所不一样，他们没有经过规划与设计，是一种不确定的“异质”空间形态。正因为城中村的这种特性，使得他们成为城市管理者眼中的问题所在。

2003年的报道中，深圳市领导曾用“毒瘤”来形容城中村在深圳的存在：“据有关部门介绍，正是因为城中村的存在，深圳这个20多岁的“小伙子”，已出现一般老城市才有的交通拥挤、环境污染以及复杂的社会治安等一系列社会难题。城中村是第一次农村城市化改革的“遗毒”，第二次城市化必须总结第一次农村城市化的教训，否则可能再犯历史性错误。”

人们普遍认为的城中村问题有：形象丑、密度高、环境差、卫生糟、治安乱、公共空间不足、社区配套和市政设施缺乏、消防不符合规范等。而从城市文化看，城中村的自发和原生状态，代表深圳的草根和低收入阶层，真实而且富有活力。城市是一个由各种收入和文化阶层组成的社会生态系统，城中村是社会生态系统中不可缺少的环节，也是和谐社会的重要组成部分。随着各方对城中村关注的升级，越来越多的人意识到其中的文化意义。后来保障房问题得到关注，越来越多的人们开始意识到城中村对城市发展的贡献。

深圳市规划国土委副总规划师张宇星博士认为，“从资本角度来看，城中村是一种典型的畸形资本积累和发展权异化现象。因为它成本不高，可以容载最多的人，又因为它条件不好，逼着你走。于是，流动性由此而生，活力也由此而生。但从使用和分享角度来看，城中村的单位空间使用效率却是最高的。城中村独特的集体化产权体系，是其产生高度流动性的主要原因。”

城中村与城市中其他社区相比，除了土地所有权的差异，另一个区别在于社会形式和人际关系。总的来说，城中村的社会关系仍是靠血缘维系的传统家族式社会，不似村外以契约为基础的现代社区。1992年起，深圳的城中村已转变为股份有限公司，村民成为股东，并且拥有了城市身份，但身份的变化没有缩小城村的差异。原村民的经济模式以物业出租经营为主，靠房租和股份分红就能维持一个相对高的生活水平，出外就业的意愿很弱，一定程度上不利于融入现代都市生活。

原村民家庭收入结构

>>>>政策与深圳城中村发展

城中村问题在深圳并不是近几年才引起关注，自特区建立初期，政府就出台了各种规定试图控制村民占地与私宅建设。

1982《关于严禁在特区内乱建和私建房屋的规定》规定“特区内的土地由国家统一开发，特区内的各项建设必须服从城市的总体规划，一切单位无权自行兴建建筑物，所有个人严禁在特区内私建房屋，以保证特区建设的顺利进行。”

随后1983年，又出台了《关于严禁在特区内乱建和私建房屋的补充规定》。补充规定里写道：“在特区内乱建房屋的情况有所好转，但私占土地、乱建私房、破坏特区发展规划的现象还屡有发生。今后私人擅自占地建筑私房的，以违法论处。”

1986年《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》对城中村的红线及建筑标准做出了规定。原则上每栋私宅不得超过三层，建筑面积最多不得超过240平方米。并将原规定每户农民建房的基底面积改为基底投影面积80平方米计算。城中村现存的两层小楼，多是80年代按照这个规范修建的。

1992年《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》将特区内原农民全部一次性转为城市居民；而原村民在政府划定的宅基地上合法建筑的房产，转为居民后，其产权不变。

1999年，深圳市人大常委会发布了《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》，并开展了大规模的违法建筑拆除活动。随后的几年里有约3000万㎡的违法建筑被拆除，这其中的居民失去了居所，却间接导致了城中村私宅出租市场的需求量上升，出现了私宅建设的高潮期。

2006年的《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》，俗称“一户一栋”。该办法规定原村民居住用地的基底面积不超过100平方米，住宅建筑面积不得超过480平方米。

就在2016年的5月，深圳市《关于进一步加强城市更新实施工作的暂行措施》内部征求意见稿被曝光。文件明确了区政府与权利主体需要100%达成更新意愿，并100%签订搬迁补偿安置协议后，才将城市更新单元报市政府审批。这也意味着深圳旧改可能就此放缓脚步。

不同阶段针对城中村的政策，也直接反应出官方立场的持续变化。

3、未来

“城中村”作为一种现代低收入人群的居住方式，在一定的历史时期，它以廉价房的出租降低了深圳的居住成本，进而间接提升了深圳的竞争力；由于涉及许多现实的利益纠葛，还涉及到土地产权问题、规划问题、拆迁补偿问题，城中村改造变成了一道难题。

近些年，随着深圳三十几年的高速发展，在资源，环境，人口等条件的约束下，现有的城市空间已难以推动城市转型及城市社会经济发展模式的变革，城市更新被提上日程，城中村作为其中主要的更新对象受到了许多关注。从城市整体规划考虑，许多村占据了城市重要功能区，区位优势明显，所处的土地价值与城中村本身产生的经济价值不符。近几年，一个又一个旧改“造富”的故事充斥了媒体，各种村民与开发商的博弈也为人所知。然而，那些居住在其中的租户呢，受到影响最大却又得不到任何补偿的人们，只能搬的越来越远。

土木再生的研究表明岗厦西的拆迁使得租户通勤距离增加了260%

城中村的改造已经成为必然。对于大拆大建的城市更新，无疑会消耗大量的资源。如何改造城中村，谁来改造城中村，能否以尽可能小的代价来提升城中村地块的价值，建筑师们也提出了自己的研究方案。

深圳公共艺术中心主任，规划专家黄伟文于2003年进行了“有机整改深圳城村”的研究，把城中村看作一种既有的城市现状和空间文脉，希望可以找到一种理想的规划方法，将其结构肌理进行梳理和延续，并进行空间整理和新的建设控制。他认为，这种新旧共生、不把已有房屋全部变为垃圾的改造方式，是一种更加具备经济可行性和可持续发展的选择。

（图片来源：“有机改造深圳城村”竞赛成果图版，黄伟文，2003年）

由于处于深圳未来的行政、文化、商务中心片区内，岗厦村面临巨大的改造压力。通过部分拆除、填充、缝合以及加建屋顶公共设施，整合了这些高度密集的建筑群和碎片化的外部空间，同时整合出更加明确的商业街区和服务性道路以及院落式公共空间。这种革新策略将会最大化地提升商业、居住、交通以及社区设施的物业价值，同时保持错综复杂的原有社会结构以及邻里空间。