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[规划] 上海新江湾城规划详解

时间:2016-4-17 10:11 3 24336 | 复制链接 |


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文章来自微信号上海楼典,是去年2015年9月的文章,现在再看,有些变化,上海楼市又增长了许多。这个文章对了解上海这块特殊的区域开发,具有一定借鉴意义。

自2009年C6地块拍出3.2万的中国单价地王之后,沉寂6年。在大宁房价都已超7万的今天,新江湾还在4万徘徊,甚至不如老闵行。问题出在哪里?8月最后一天,新江湾城D5地块正式在规土局挂牌,起拍价40亿。

D7地块情况 时隔6年 地王40亿起拍

1 地理位置

该地块为10号线殷高路站上盖。东至江湾城路,南至殷高路,西至淞沪路,北至国泓路清波路。南面为90万平米的铁狮门尚浦领世项目。北面为安徒生童话公园以及新加坡庆隆集团的D5地块。

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2 地块参数

这块地未来的产品规定100%全装修和100%全装配式住宅。从13万㎡占地面积看,是市中心难得的巨型纯住宅地块。从1.125容积率和20米限高看,未来应该是以联排以及6层大平层公寓为主。可售面积的起拍楼板价已经达到了3万元。各项指标

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3 出让历史

新江湾几年的历史不断上演转让,退出,折价,抛售,房屋质量纠纷。

2007年,绿城12.6亿1.2万的楼板价拿下了D1地块,在2009年绿城危机时折价卖给了九龙仓,成为了玺园。2007年,绿城拿下地块的半年后,仁恒以2万的价格拿下了日后风波不断的砸牌子作品仁恒怡庭。

2008年,新江湾城最重要的F地块,67亿卖给了铁狮门,是当年全国总价地王,如今过去7年,尚浦领世商办部分仍然有80%的面积尚未开建,城投已经回购了部分股份。

种种迹象表面铁狮门也有意退出这个项目。

2009年,中建以37亿的总价3.2万的楼板价拿下了当年的全国单价地王。6年过去,中建大公馆的成交额刚刚超过地价,亏损难以计算。2012年,新加坡庆隆在市场低迷时期1.2万拿下了D5地块,请了理查德罗杰斯来设计。至今未开盘。

2013年,钢贸资金链断裂,新江湾作为福建买家重仓持有的地区,遭遇折价抛售潮。从最开始的房价高地,沉沦至今,从南到北,众多大牌开发商,新盘价格却不如老闵行,远低于大宁。企业,政府,买家全部都输,也算是一个奇迹。

8年内土地拍卖案例

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未来商业规划

生活才是一切摘录一句新江湾的官方介绍。

其实原本的目的是产城融合,通过吸引高新技术产业,带动商业的配套,同时规划大量低密度住宅来承载产业的人口。但实际上,杨浦吸引力本身有限,人口导入不足,所以商业开不起来,间接阻碍了房价的提升。

同时因为前期透支了太多的涨幅,炒作人群多,没有合适的配套,阻碍了持续的吸引力。

同时没有配套生活不便,所有生活都需要开车,反而实现不了低碳的目标。

新江湾城地处上海中心城区东北部,总占地面积9.45平方公里,原系江湾机场的旧址,是上海市区唯一一块自然生态“绿宝石”。城区中规划了江湾天地、复旦大学江湾校区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄、知识商务中心等六大板块,以及生态走廊、文化中心、极限运动中心等特色生活配套。

杨浦新江湾城作为一个以中、高档住宅为主的知识型、生态型大型花园式国际社区,在第三代国际社区的建设中备受瞩目,比肩之前的古北与联洋。以“生态、人文、信息、低碳、资源”五大指标为评判体系的国际化社区标准论。

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铁狮门&城投

尚浦领世正如前文提到,2008年,新江湾城最重要的F地块,67亿卖给了铁狮门,成为了当年的全国总价地王,城投已经回购了部分股份,种种迹象表面铁狮门也有意退出这个项目。该项目请了KPF,Gensler,TFP等一堆大牌设计公司,一期的园区吸引了汉高,耐克等总部入驻,二期的办公更规划了280米以及250米的杨浦第一高楼。不过过去7年,尚浦领世商办部分仍然有80%的面积是空地,目前看项目完全建成还遥遥无期。

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合景泰富&富力

嘉誉湾-悠方购物中心富富联合体从Hines收购的二手项目,总建筑面积超过50万平米,有住宅|办公|酒店|公寓等等,招来了凯悦旗下的商务酒店Hyatt Place,商业面积约7万平方米。土建已经完成,明年开业不是梦。

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新江湾城市生活广场

城投开发的社区配套项目,包括商业|菜场|养老院等一堆。 新江湾城居民买个菜容易么LOL

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公园

新江湾城本来就是一块完整的湿地公园,但开发之后虽然保留了部分作为绿化,但面积还是减少了很多。新江湾城公园

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复旦大学新江湾校区

复旦大学新江湾校区目前在读的人数非常稀少,随着一些重要实验室和教学楼的开建,会分流一部分的五角场的师生人流。以笔者来看,这个校区的设计就像一个土鳖的法式楼盘。

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地铁目前唯一开通的是10号线。通往浦东外高桥自贸区的10号线北延伸在建中,即将开建从宝山通往航头的的18号线,规划横贯北上海的原17号线。交通情况未来略有改善。

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问题出在哪里?

曲高寡合,腾在空中,理性分析新江湾优劣势

新江湾的优势

外环内最大的区域开发,地产商开发规格高,住宅的平均水准高。低容积率,低密度,绿化率高。10号线北延伸|18号线即将开建,交通配套提升。随着开发深入,商业配套即将完善。还有多块纯住宅潜力地王尚未出让,未来地王拉抬效应明显目前4万5左右的均价在全市同等范围内属于价格洼地,各种产品选择面也很多。

新江湾的问题
                        
开发10年,商业配套几乎为0,毫无生活气息。一手盘竞争激烈,存货滞销众多。大量折价二手抛盘,打压一手房价。大片军产的土地,不走正规的出让程序,潜在供应巨大。

Conclusion 结论

新江湾是一个蛮典型新城开发失败案例。作为一个规划高逼格的豪宅区,因为缺乏配套,缺乏生活的元素,政府以及一级开发商非常薄弱的执行力,脱离实际炒作,许多不透明的土地出让,最终导致房价终年的滞涨,打回原形,套牢无数。房子最终还是用来生活的,接地气永远比华贵冰冷的石头重要。希望未来随着几个商办项目的开发,以及地王的出让,能够改善这一现状。新江湾也给如今正当红的大宁一个警醒,执行力是关键,热潮退去,方能发现谁在裸泳。

文章来自微信公众号:上海楼典

3回复

amie0401 发表于 2016-5-23 21:24:40 | 显示全部楼层 | 举报


杨浦也就新江湾和北外滩有前途了,个人还是喜欢新江湾,人少清净
sunyonglibra 发表于 2016-11-11 18:07:20 | 显示全部楼层 | 举报


好资料好分析
wx_ZRxA77V6 发表于 2017-1-5 09:23:25 | 显示全部楼层 | 举报


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