【鄂尔多斯】鬼城的复兴之路

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本帖最后由 SnoWCc 于 2015-8-25 17:16 编辑

文章来自微信公众号： MIT李德义地产创业实验室

推荐推荐，真的很好~~~\(^o^)/~

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2015-8-25 16:49 上传

编者按

“鬼城”诞生于中国房地产爆炸式增长的背景下，曾是中外媒体和业界关注的焦点。本文以鄂尔多斯“鬼城”为例，扼要指出催生“鬼城”的宏观制度性原因，和区域人口及产业布局、规划建设及城市管理等地域性原因，提出对产业结构、基础设施及公共设施的优化建议，并为其复兴后的发展确立新的开发模式、街区形态、城市密度、交通模式等。

这些建议凸显了解决中国城市发展问题的几个重要原则：

其一，需要探究导致当前问题的原因，既包括土地、财政、金融等基本制度因素，也包括某个区域或城市特有的地理区位、历史、人口、经济结构、地方文化等情况，这样才能制订出适合地方实情的、可执行度高的策略和政策。

其二，城市的可持续发展和居民生活质量的改善是一个系统工程，需要统筹地考虑产业、空间形态、基础设施、公共服务等各个方面，考虑从蓝图规划到施工建设、再到建成后的城市运营管理等整个过程。

其三，以创新的视角发掘现有资源的新潜力，如本文提出利用“鬼城”的烂尾楼和鄂尔多斯的煤炭电力资源发展大数据和云计算中心、电动车和无人驾驶汽车等新兴产业。

鬼城背景介绍

媒体中对“鬼城”铺天盖地的报道大家早已司空见惯，成片的烂尾楼和空置楼盘成为了鬼城的标签。前几年房地产爆炸式的增长造就了这种现象，房子成为了国人疯狂投资并增值的产品。

在众多报道以及空城排行榜中，鄂尔多斯出镜率最高，纽约时报形容其为“一座除了人，什么都有的中国新城”。

对于鬼城形成的原因，已有大量研究报道以及文献给予了答案，此论文的重点将放在如何复兴鬼城的策略上。此论文以鬼城产生的政策和经济的机制为背景，以鄂尔多斯的康巴什为具体研究对象，提出对产业结构(IndustrialStructure)、基础设施(Infrastructure)及公共设施(PublicFacilities)的优化建议，并为其复兴后的发展确立新的开发模式，街区形态，城市密度，以及交通模式等。

鄂尔多斯（康巴什）

首先我们需要对“空城”和“鬼城”稍作区分。空城是快速城市化的后果，是房地产泡沫的后果，是中国土地政策的后果；空城作为投机性投资的结果，可能只是造得太快了，有经济活力和刚需的城市能够渐渐被人填满。而鄂尔多斯的康巴什，昆明的呈贡等城市之所以被称为鬼城，更是因为遍地烂尾楼造就的凄凉景象。

从我去年年底到鄂尔多斯实地考察来看，康巴什作为鄂尔多斯现在的门户，已经将烂尾楼解决（完成）了不少，反倒是老城东胜和一水之隔的伊金霍洛旗还留有更多。百度大数据实验室通过对夜间小区灯光监测得到的结果，也验证了这一点（详情见百度大数据-空城计）。然而很多报道对于鄂尔多斯康巴什的洗白，也是非常不客观的。虽然烂尾楼数量得到了控制，但是房屋的空置率和大量的报道没有大的出入，城中心的两个大商场也是门可罗雀，CBD的六栋写字楼仅有一半启用，走在马路上的孤独也只有勤劳的清洁工能与你分享。

如果简单地总结下中国空城的主要成因，有以下几点：

1.中国的城市土地归政府所有；由于没有房产税，地方政府的财政收入很大一块来源于出售开发用地的使用权，导致盲目地批地，卖地；

2.稳定投资渠道的匮乏，使房地产成了最有收益的投资手段，形成泡沫；

3.买房，作为结婚的必要条件，助长了房价。

而鄂尔多斯的不同是：

1.整个鄂尔多斯是个只有两百万人口的城市，需求根本达不到开发的数量；

2.新城康巴什建立在老城30公里以外，而且是个没有产业的乌托邦原型，将希望完全寄托在旅游和文化产业；

3.由于煤炭行业的萎缩，鄂尔多斯赖以生存的产业根基倒塌，无法继续支撑庞大的开发项目；相反，郑东新区曾经也是空城，然而依仗着足够的人口和需求，郑东新区现在的人口已接近百万。

4.地方金融体系不健全，私人民间借贷盛行，一旦产业利润不足以抵消高额的贷款利息，资金链就会断裂，项目烂尾。

而在这样的经济环境下，康巴什城市规划层面上的问题就被放大，更放缓了新城吸引人口的进程。

首先，几乎所有商业、文化、休闲和服务设施都集中在中轴线上，而这些设施只占所有公共设施的27.6%，剩余的全部是政府部门、医院、以及学校；这样一个大尺度，规划人口达到百万的城市，以一个社区尺度的结构进行规划，完全遏制了城市的活力。

其次，新城的通病—超大尺度的道路和街区大小让原本已经人烟稀少的小区更加缺乏生活的气息；事实上，大多数的房子都已有主人，只是没有人愿意住在这个混凝土的森林里。

而星星点点的烂尾楼则让这个城市支离破碎，无法完整地提供一个城市的职责。康巴什未完成的房屋面积达到500万平方米左右(包括仅完成主体施工的)，占所有建筑面积的45%；而在所有已建成的房屋中，86%是住宅。

鄂尔多斯政府使用了一贯的激活新区的方式—搬迁主要的政府机构、学校以及医院至康巴什，然而由于自身并没有产业无法提供就业，基础设施和商业又极度不健全，很多政府官员宁愿住在老城每天通勤至新城上班。我随机采访了一些路上遇到的人们，一位出租车司机告诉我他住在这是因为接送自己还在幼儿园的孩子上下学比较方便，而他住的高层公寓里只有几户入住；有的人告诉我，康巴什的人们买衣服还需要去老城东胜，生活的不便可想而知。

产业调整策略

鄂尔多斯的复兴，关键在于其资源型产业的转型。笼统的优化对策的词眼大家都见过太多：循环经济，多元化产业模式，加强科技投入，延伸产业链等等。当地政府也确实在着手操办，比如开设煤炭产业副产品的二次加工厂，提高产品的附加值；投资清洁高效能源厂家；研发煤炭为原料的天然气项目。这些投资都是在为提高煤炭资源的利润率做努力，成效的大小则需要时间来回答。

如果我们将眼光放得更长远些，是否能更彻底地改变鄂尔多斯资源型城市的属性？

合理的假设前提：

煤矿的产出中最多的是电能。除了大型工业之外，如今使用电能最多的就是云计算的数据中心(DataCenter）；而随着特斯拉(Tesla)的崛起，电动车(ElectricVehicle)也将在未来消耗大量的电能。云计算中心和电动车将作为鄂尔多斯类型的纯资源城市的救命稻草，这两个产业需要大量的电能，并能够直接链接到高科技产业，比如信息系统，计算机，电子工程，无人驾驶，太阳能等等，从而为城市带来新的发展机遇以及就业机会。

对于这两个产业究竟能否成功的论证不是此论文的重点，云计算和电动车将作为鄂尔多斯经济复苏的基石，并为后续的优化发展提供基础。选择这两个产业最重要的原因是，它们可以利用现有的城市环境，并直接改变这个城市的结构。

云计算+烂尾楼：

云计算需要大量的空间放置数据服务器，常见的数据中心都是单层的厂房形式，占地面积巨大。纽约曼哈顿的Verizon大楼作为很好的案例，将曾经的高层办公楼改造成数据中心。由于鄂尔多斯的一些烂尾楼饱经风霜，已经无法满足居住的强度要求，垂直化的云计算数据中心可以再利用这些结构。同时，内蒙古虽然缺水，但是独特的气候也给数据中心提供了的风能冷却的可能性。

接着当我把鄂尔多斯的所有输电线，天然气管线以及输水管线(现存+规划)map出来之后，巧合的是这些管线的节点恰巧分布在空置或烂尾楼聚集区域的周边。结合地下的管网以及改造成数据中心的高层结构，这些区域在植入更丰富的基础功能后，有潜力发展成为支撑城市运行和工业发展的基础设施基地(InfrastructureFarm/EnergyFarm)。

过剩结构的不同情况将有不同的可能性：城市周边地区的将全部作为基础设施基地；散落在社区内部的将作为能源工厂为周边提供能源，其中结构强度达到要求的可转化为经济适用房；未覆盖区域则需添加一定的设施，在全市形成网络，地面层可作为城市公共空间。

电动车改变街区密度和交通体系：

随着电动车技术的发展，以及Google和Uber等公司在研发的无人驾驶技术的成熟，未来电动车将成为公共交通的依托。鄂尔多斯在经济复苏的前提下，依托其蓬勃发展的电动车产业，完全可以成为这一技术的试验田。现实生活中已经有这样的城市被规划出来，位于阿布扎比(AbuDhabi)的MasdarCity就有这样的一个系统，目前没有建完整。

电动车系统在短期内还需要地面的轨道，在无人驾驶技术完全成熟后则不再受轨道束缚。这样的系统在康巴什的优势在于：

   ■有足够的电能可供使用；
   ■相比地铁和轻轨，没有大量的基础设施的投入；
   ■线路灵活且可以共享，在人口未发展到一定规模的时候十分经济；
   ■减小路面宽度的需求，改变街道和街区的尺度感；
   ■停车场空间需求减少。

理想的设想是，全城的交通均由这一系统解决，不再存在停车问题，多余的车辆将自行停靠到城市外围的停车场中。对于需要出城或者其他城市的来访者，将在城市外围的停车场中完成普通汽车和电动交通系统的转换。这里提到的停车场，又是一个可以使用高层烂尾结构的功能；这些停车场中将停有普通汽车，以类似Zipcar(汽车共享)的形式供百姓使用。

当然，不可或缺的还有一个为这些产业提供人才的理工型大学：

以及改善鄂尔多斯可达性的高铁火车站：

城市形态演变

新的产业与策略将确定鄂尔多斯城市重塑的框架：

   ■再利用过剩的结构体，赋予全新的功能和产业；
   ■穿插入基础设施，形成网络覆盖到城市；
   ■共享型交通完全取代传统交通系统。

之后，需要为后续的发展制定原则(Principles)，这些原则将保证城市拥有一个宜居，人性化的环境。

   ■城市由单一中心变为多中心；
   ■未开发地块划分为更小的100x100m左右的街区；
   ■探索新的街区形态；
   ■功能混合；
   ■交通系统均可步行到达。

新的街区形态希望融合中方和西方的优点。例如住宅型街区，在保证足够的采光面的情况下形成围合，最大化沿街立面，提供底层商业的可能性。部分街区的原型借鉴自PeterCalthorpe和EnergyFoundation共同为昆明呈贡所做的新一版规划。

另一类很重要的形态就是高新科技产业的办公园区，将采用如今行业领头公司(Google，Facebook等)最热衷的自由平面和单层大空间。

道路变窄后腾出的空地，则可被批准进行开发，主要功能将是公共设施和沿街商业。

一系列的框架和原则之后，新的鄂尔多斯蓝图也将出炉。图中白色肌理为新增建筑，红色区域为将过剩结构转化的基础设施基地，火车站则坐落在城市中心。

在这样的开发规模和框架下，预期的人口将达到50万人。住宅的总体比例将显著减少至55%，而为新进产业提供的厂房与办公空间将达到13%。

在新的远景中，鄂尔多斯是一个由其煤炭行业转型而重新激活的高新产业目的地，也将颠覆原先的空间规划成为一个功能混合的紧凑型城市。

后记：

最近很火的一个话题是城市应该由增量规划向存量转移，而这篇论文既提出了存量更新的策略，又覆盖了增量规划的原则。毕竟中国不是一个新自由主义的社会(NeoliberalSociety)，在已经投资了大量资金的情况下，政府不会丢下一个新城不管，而鄂尔多斯已经完成的基础建设和住宅容量也要求城市的人口达到一定的数量才能发挥足够的作用。因此，对于鄂尔多斯的策略当然可以选择做减法，像当年BerlinasaGreenArchipelago(O.M.UngersandRemKoolhaas，1977)一样往农业和景观方面消解，而我则选择了更符合社会共识的加法。

中国不可能永远保持前几十年的飞速经济增长，因此这篇论文中的策略不仅仅适用于已经成为空城的城市，对待城市存量的态度和思维方式也将适用于经济发展开始放缓的地区。关于鬼城，还有一个可能是更重要的议题，就是如何杜绝过度建设现象的继续发生，这将是更宏观的经济和决策层面的一个问题，不是仅仅规划和建筑界能够决定的，完全可以是另一篇论文(“ItcanbeanotherTHESIS”)。

最后，要感谢论文导师们BrentRyan，TunneyLee和MichaelDennis的指导，也要感谢帮助我联系康巴什规划局的薄尧同学，在过程中为我答疑解惑的官员和国内的老师们，以及在论文最后时刻帮助我赶图的各位朋友们！谢谢。

作者：徐涤非，毕业于同济大学建筑系，2015年6月毕业于MIT城市设计专业，曾在丹麦SchmidtHammerLassen事务所，以及Sasaki规划设计公司实习。
（编辑：李德义实验室）