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路司祈 规划博士

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中国的一些空城长啥样?百度大数据来回答

时间:2015-8-2 13:06 5 3997 | 复制链接 |


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中国到底有哪些地方,沦为几近荒废的鬼城,大量房屋暂时空置?虽然关于“鬼城”并没有一个清晰的定义,比如房屋空置率需要达到多少才够格,但这并不妨碍它成为一个经久不衰的话题。

眼下人们所见的各种鬼城排行榜,要么尺度过于宽泛,选取城区人口与建成区的比值,无法到达更细微的层面——人们难以凭此而准确判断在城市内部发生了什么;要么基于观感,用照片列举各地一个个大量停滞的工程、空置的房屋,这些自然成为媒体上的奇观,却不足以说明其性质。

到了新型数据的时代,关于“空城”的判定,或许可以有更精确的线索。

研究方法

近日,百度研究院大数据实验室,就运用百度定位数据,做了一项关于“空城”的考察。

这项“空城计:基于百度大数据的中国住宅空置区检测”(http://bdl.baidu.com/ghostcity/),采用了2015年1月到6月的数据,根据这段时间用户夜间的定位点,使用聚类算法,得到用户家的位置,并排除了别墅干扰。

不过,由于住宅POI点的位置可能在小区中心,也可能在小区边缘,没法得到小区的准确范围。为了最大程度地由住宅POI位置反推出空置住宅区,研究者在地图上画出100米*100米的格网,在每25个格网中选取人数最多的6个格网,如果这6个格网的人数和小于300人,即推断为住宅空置区。

需要承认的是,任何一项运用新型数据进行的研究,包括百度定位数据在内,都存在有偏性,并不意味着涵盖所有人口。但相应的结果仍然可以作为一项重要参考。

可视化

研究者在全国范围内做了这项考察。不过他们并未进行排名,而是选取了“空城”程度较为严重的20个区县,进行了可视化处理,以500米*500米的网格呈现——即每25个100*100格网中,若人数最多的6个,相加不到300人,则显示为红色。

当然,仅凭某个城市的红色部分比例最大,便说这里是鬼城,也并不公平。研究者发现,1月-6月期间,一些景区附近的房产,多因淡季而空置。在“空城计”所选取的20个典型区县中,就有7个旅游地被标出:山东威海乳山、江苏南通如皋、江苏泰州兴化、海南省文昌市、山东日照东港、浙江绍兴诸暨、浙江杭州萧山、海南省琼海市。

需要特别强调的是,每个小方格都是500米*500米,为完整计,以下截图比例尺不一。若需查看详情,还是要查看该项目的网站。

海景房

威海乳山、海南文昌、日照东港、海南琼海,都具有海景房空置的要素。

其中尤以威海乳山的问题最为显著,整个海滨呈现一片红色。的确,这里以难以消化的巨量海景房著称,2014年初,“有景色无景气”成为当地媒体的新闻标题。

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乳山


这篇《山东商报》的报道提到:二十年来,银滩开发的房产面积突破1800万平方米;近年来银滩85%的房产出现空置,冬季入住率仅为2%左右;在乳山银滩二十多公里的海岸线上,200多个海景房项目处于烂尾阶段的达到4个……

营城并非简单造房。据报道,“中等规模城市”的规划并未实现,前来度假的游客很难消化这里的大量空房,原先的旅游度假区定位,已改为按城区规划建设,并引入专业养老机构,增设老人无障碍设施、返租空置房等,谋求进一步转型。

不过,这里可能还需要重视提供优质的教育、医疗等资源。

相比之下,日照东港的状况要好很多。

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东港


东港是日照市政府所在地,也包含老城区与新市区。这里显示的空置住宅区,主要以点状分布。其中有山海路北海路、灯塔风景区等滨海地带,或将在旺季用于度假,但也有城中著名的“烂尾楼”。如媒体曾在去年报道,北京北路上的舒斯贝尔“西班牙公馆”,在当地是高档楼盘的模板,但由于资金链断裂,2010年开工建设,一度停止施工,四年未交房,直到2014年底还荒无人烟。

日照2014年的人口增速为0.7%,虽略微高于山东平均水平0.58%,但从图上来看,相关的建设还是超前了不少,或也体现出更具吸引力的大城市对日照这样的小城市的虹吸作用。

再看南边的海南。

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文昌


我们能看到,文昌市对旅游产业更加依赖,清澜开发区一片海景房皆具备空置特征;其文城老城区的文航路周边,也出现了空城现象,当地保障房建设正选址于此。

清澜开发区的房子没有人,但并不意味着没有主,只不过主人并非本地人。据2013年底媒体报道,文昌是“侯鸟城”,海景房长期闲置,业主只在每年冬季过来小住两三个月。人不多,意味着产业萧条,市政、公共设施亦无法配套。

文昌的保障房建设,新闻中用的措辞是“超额完成任务”,只不知入住率是否会迅速提高,以及提高到多少。

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琼海


博鳌亚洲论坛的会址正在海南琼海的博鳌镇,我们可以看到,一大块空置房正来自那里。而市中心亦有空城的情况,这大概与整座城市的旅游氛围有关,琼海也是一座“侯鸟城”。

总之,一方面是整体的供大于求,另一方面则是季节性因素影响。

江南旅游小城

之所以在南通如皋、泰州兴化、绍兴诸暨、杭州萧山这类江南小城,也出现空城现象,除上述因素外,还显示出正在开发生态旅游资源的迹象。同时,也包含保障房的因素,而此前为引导农民向小城镇转移而设置的规划,如今也显示为空城。

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如皋


比如,对南通如皋而言,图中显示,其空置住宅区分别集中位于下原镇玫瑰园小区和景泰苑小区、石庄镇西板桥南路沿线、白蒲镇蒲郊村和姜家庄之间、林梓镇林梓大桥两岸、磨头镇镇中心区域等。另外一块“空置住宅区”集中地区位于如皋市水绘园风景区和东方大寿园周围,周边旅游资源丰富。

这里的生态旅游资源,也吸引到开发商来做项目。比如磨头镇就以“精致宜居小城”之名得以开发。去年5月的新闻显示,磨头镇“坚持以精致宜居小城为目标,重点进行“西延北扩”,对镇区进行系统性、综合性、前瞻性的规划设计……打造滨水道路、滨水文化、滨水商业和滨水居住。”目前看来,这里还未建设和发育完毕。

可推想的是,整个江南,休闲旅游资源丰富,未来此类竞争会相当激烈。

另外,安置房工程也对磨头镇的空置产生了影响。同时,金石庄园和临江东苑的安置房建设,也在图中显示了出来,即石庄镇附近。

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兴化


在泰州兴化,张郭镇的农民公寓一带显示为空城。在2003年的报道中,这里是为引导农民由农村直接向小城镇大规模转移而建,当时“累计投资6亿元,先后建成农民公寓30多幢、居民别墅1500多幢和功能完备、设施配套的城镇小区12个。”周庄镇的状况与之类似。当地不少人为了子女发展,会到市区等地买房,房产开发显得过多。

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诸暨


在绍兴诸暨,城西高铁站到陶朱街道一带,即高铁周边的提前建设,在图上清晰显示。而此前集中动迁农居房,也令供大于求的状况产生。

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萧山


杭州萧山的空城区域,呈点状分布。如钱江世纪城,开发建设多年,其发展却并不乐观。这或许与杭州本地的写字楼同质化有关。


新城与市中心


鄂尔多斯曾以“鬼城”之名被媒体报道,媒体多指其新城的过快建设。但从“空城计:基于百度大数据的中国住宅空置区检测”看,鄂尔多斯旧城区的人口流失反而更明显。相比之下,靠近康巴什一带的伊金霍洛旗的空置程度,虽也令人难以乐观,但似乎还可以理解。

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东胜



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伊金霍洛旗


与此类似的情况还出现在天津。天津滨海新区存在一些空置的情况,这本不奇怪。但并不偏僻、拥有学区房与地铁站等的津南区,其空置地区也并不少,据《中国经营报》今年5月的报道,这里新增项目过多,配套设施缺乏。

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滨海新区


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津南区


考察者还比较了沈阳市的两个区。在东陵区,2013年全运会所在的奥体中心附近,出现相当多的空置,无疑与当时的大量建设有关。当时全运村的概念吸引了国内大批房企。但媒体报道,几年过去,在全运村宽阔的马路上,除住在附近白塔地区回迁房里的人,几乎看不到任何行人。不过,值得注意的是,今年开始,浑南区楼盘有回暖迹象。而在另一边的于洪区,看起来还有大量的物业等待消化。

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东陵


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于洪


三线转型城市

作为转型中的资源性城市,山东东营的空置情况极为普遍,就连市中心也不例外。

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东营


通辽科尔沁的情况,也与东营相似。

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通辽科尔沁


相比资源型城市,呼和浩特则更多地是一个服务型的城市,但在赛罕区,环城河道两岸,仍然显现出大片空置区。这里有内蒙古大学、内蒙古农业大学、内蒙古师范大学等,并且沿岸有敕勒川公园等绿化,还有内蒙古博物馆、呼和浩特树木园等建筑。这与前期的盲目开发有关。

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赛罕区


长春市南关区及周边,也有若干空置现象。

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南关


这些让人又一次体会到大城市对小城市人口的拉力。“收缩城市”可能是未来中国需要面对的一项课题。

过渡中的暂时状态?

而苏州常熟和成都双流,可能属于过渡时期。一些地段的房价过高,形成了暂时性的挤压因素。

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常熟


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双流




文章来源:微信号市政厅

5回复

冰河 发表于 2015-8-3 10:19:33 | 显示全部楼层 | 举报


现在旅游景区开发量加大,候鸟型的居住模式也越来越多,候鸟城也不可避免,这个在规划上改怎么改善呢?
mdh0219 发表于 2015-8-19 09:25:42 | 显示全部楼层 | 举报


冰河 发表于 2015-8-3 10:19
现在旅游景区开发量加大,候鸟型的居住模式也越来越多,候鸟城也不可避免,这个在规划上改怎么改善呢?

大量旅游地产项目落地实施,在风景优美、区位价值高的地段建设,以第三居所的概念吸引候鸟人群来休闲度假,对土地资源和能源造成巨大的挑战和危机,规划要落实空间管制措施和要求,需要严控此类项目审批和管理
冰河 发表于 2015-9-6 14:48:42 | 显示全部楼层 | 举报


mdh0219 发表于 2015-8-19 09:25
大量旅游地产项目落地实施,在风景优美、区位价值高的地段建设,以第三居所的概念吸引候鸟人群来休闲度假 ...

但是只要审批通过了不还是会产生空闲期,会不会有什么办法让这些房产在空闲期也派上用场
mdh0219 发表于 2015-9-23 09:29:23 | 显示全部楼层 | 举报


冰河 发表于 2015-9-6 14:48
但是只要审批通过了不还是会产生空闲期,会不会有什么办法让这些房产在空闲期也派上用场

旅游地产可以结合互联网,通过营销来扩大使用范围和空间,空闲期一般都是举办节庆赛事活动、推广宣传等增加人气和财气,旅游上策划“白加黑,5+2、晴+雨,夜总会,周末假日休闲经济”的主题活动,以音乐节、采摘节、自行车赛、美食节、文化节、青少年冬夏令营等形式存在,建议具体项目具体对待,做个商业营销推广和策划。
RinoToroT 发表于 2018-10-11 15:37:39 | 显示全部楼层 | 举报


如果一个城市几乎完全依赖于旅游业,势必造成空城的局面,在城市发展定位没有其他更优选择的情况下,是否应该限制房地产开发,转而专项提升旅游区本身的品质呢。许多景区由开发以来已经由于人流量过大而不可避免的被破坏,包括自然景观和后期建设的人文景观,如果能够将其优化成一个能够四季旅游,且从观景本质上提升其旅游价值,相信这类问题会减少不少吧
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