土地受让方股权变更、名称变更后办理用地规划许可

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很早的时候，城市规划博客有这样一个案例，很头疼，是关于建设用地规划许可证办理的，情况如下：
有一家企业甲，在土地交易市场拍得一块工业用地，缴纳土地出让金并签订了土地使用权出让合同，过了一个月，这个公司股权发生变更，并更名为公司乙。过了一段时间，这个企业打算来报建，当然第一个事情就是来办理建设用地规划许可证了，以甲公司名义来申请的，同时提供了工商管理提供的相关文件。
规划局审核人员，认为实际上这个甲公司已经不存在，这个申请应当由乙公司来做出，但是，我们可以发现这个申请材料中，无论是项目的立项文件也好，还是土地使用权出让合同，主体都是甲公司，当然立项可以重新做一个，但是这个土地出让合同可以变更么？通过咨询国土部门，他们那边变更有困难，以为涉及到股份变更，他们认为这个过程应该是一个转让过程，但是因为这个土地上还没用建设，更谈不上投资达到总投资的25%的最低转让标准，所以又不能进行转让，晕倒了。
当时我们讨论过，是否需要税务部门提供契税缴纳方面的证明！在予以核发用地许可。

现在，又有个新的情形：
某一工业地块，受让方ABC有限公司捂在手里多年，但是没有建设，国土部门也没有进行处理。
现在，ABC有限公司召开董事会议，决定新吸收3个股东成员甲、乙、丙。同时，决定将100%的股权转让给甲、乙、丙三个股东，甲拿75%，乙拿15%，丙拿10%，股东们一致推选乙为ABC有限公司的法人。乙成为法人后，又申请对公司名称进行变更，工商部门也批准了股东变更和企业名称变更的申请，公司改为DEF有限公司。
国土部门看到了工商部门批准的名称变更登记备案，于是给予土地证更名，也给改成了DEF有限公司。
现在，建设单位需要开工建设，我们要求其重新办理用地规划许可。

我们在申请中审核了这些材料，觉得企业有偷逃契税的问题，但是我们认为：土地主管部门既然把土地证都给发了，那么发证之前的土地转让契税事宜就已经解决了，至于收还是没收，不是我们规划主管部门去管理的事情。DEF有限公司出具了与公司名称一直的立项批复、土地证及ABC有限公司和国土部门签署的土地出让合同，并提供了工商部门对股权变更、企业名称变更的相关批准手续，我们就完全可以给予重新核发用地规划许可，原件作废收回。

在这一系列审批过程中，关键点是DEF有限公司有没有取得土地证！
我们发现，通常在土地交易市场上转让的话，转让协议是土地买卖双方签订的，国土部门并没有参与进去，那么这块土地到底归谁？甲乙虽然签了协议，但是没有重新办理土地证，我们给予用地规划许可，便是大错特错了，一个闺女嫁两男#83。

根据城乡规划法
通过土地市场招拍挂手续取得的土地，建设单位凭土地出让合同、立项批准文件办理用地规划许可。
而对于土地通过双方私下交易转让所得，在重新报建的时候，应提供新公司的土地证、双方协议、工商部门变更批准文件、新公司的立项重新申请用地规划许可。
一般来说，先有用地规划许可，再有土地证。但是在土地自由市场转让后办理报建手续，应该土地证在前，用地规划许可在后。

sylvianehu · 发表于 2011-12-16 11:09:38

沙发~~[s:2] [s:2] [s:2] ~

绅士范 · 发表于 2012-2-7 20:02:38

[s:2] [s:3] [s:4] [s:5]

dawnleon · 发表于 2012-2-25 10:51:54

长知识了啊~~应该土地证在前，用地规划许可在后。

~[s:14]

小试牛刀 · 发表于 2012-3-1 16:43:47

企业不用办理选址吗？

asuka0512 · 发表于 2012-3-2 08:16:43

工业项目实行招拍挂制度，以出让方式供地，我们不出选址的[s:26]

小试牛刀 · 发表于 2012-3-2 09:22:42

同样以出让方式供地的房开项目你们要发选址吗？
我们这边无论是划拨还是出让土地都要发选址，
但是根据城乡规划法第三十六条按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。你怎么理解“国家规定”。

晴子 · 发表于 2012-12-19 09:54:46

楼主说的没看明白。前面说土地证已经改名为DEF公司了，后面又出现了关键是土地证名称的问题，这土地证到底更名了没有？。规划用地许可证的材料齐备，而且各材料公司名都统一，应该可以发的吧。

asuka0512 · 发表于 2013-11-15 10:50:19

因为存在这个特殊情况，有逃税嫌疑后，在于国土协商，今后二级市场土地转让，国土作为第三方进行鉴证。

wangfei1691 · 发表于 2014-8-31 00:15:29

asuka0512 发表于 2013-11-15 10:50
因为存在这个特殊情况，有逃税嫌疑后，在于国土协商，今后二级市场土地转让，国土作为第三方进行鉴证。

怎么可能，土地权属变更不做登记，不申请重新发土地证，那买的那个人是傻蛋，都时候人家都可以说土地还是我的，打官司法院也只会支持拥有土地证的人

YEHE · 发表于 2015-2-15 17:14:18

我近期经手有两个案例：
一个是，法院因债务关系把工业用地（净地，规划方案已批准，但是未建设，也没有申领工程规划许可证）从A公司，判给了B公司。国土部门依据法院判决书办理转让公示，未签土地出让合同，办理土地证变更到B公司名下。
B公司拿更名后的土地证，以及A公司的用地规划许可证来办更名。用地许可更名后，再报规划方案。
由于原来批准A公司的方案有问题，我让B公司申请调整规划设计条件再来报方案。这里不展开讲了。
第二个，是A公司要把工业用地，以及地上已领取房产证的房产整体转让给全资子公司B。经过与国土部门协商，我向区政府专题会议进行了汇报，批准B公司在国土部门