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忻凌dd 规划铁匠

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求教~在商住用地中如果确定比例~

时间:2013-2-25 21:26 11 3631 | 复制链接 |


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小女子不才,目前遇到一个研究问题,想请教各位前辈,在规划中遇到商住混合用地,一般是如何确定商业与居住用地的比例的?
x谢谢各位啦~~

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admin 发表于 2013-2-25 21:41:45 | 显示全部楼层 | 举报


多次提醒规划人,一定注意关键问题的表述。正如本帖子的标题,“如果确定比例”,一字之差,差之千里,谨记
神笔冯艮 发表于 2013-2-26 00:10:50 | 显示全部楼层 | 举报


商业和居住人口的比例,目前没有新的国家标准。 很多年以前,国家关于城市商业网点的配套有一个指导标准,商业物业面积是总建筑面积4%,现在的情况是大大超过。     

商住用地,商业和住宅各占多少比例,控规指标是没有统一衡量标准的,这要看项目位置特点,当地商业发展状况,商业定位等多方面的因素综合考量,首先要进行市场调查和市场分析,然后确定商业定位,最后确定商业建设规模,说到底是开发商自己说了算。规划部门只管容积率、建筑密度、绿化率。

商业配比(按面积),目前国内大多数城市商业物业面积占城市住宅总面积的5%至8%之间。

按人口计算的商业配比,一般发达国家是人均1~1.2平方米,我国是人均0.8~1平方米。

如果项目位置特别好,周边是成熟社区,居住人口多,可以定位为市级、区域商业中心,或者说商业业态定位具有较强的幅射能力,商业可以多做一些。否则就老老实实按小区居住人口建社区商业。

商业与住宅面积配比法:  

• 外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5%—11%之间;
• 中间型的商业面积和住宅面积之比在2%—5%之间;  
• 内向型商业面积与住宅面积的2%以下。     

人均面积推算法

• 社区配套商业规模= 项目人口* 人均商业面积  (社区商业人均商业规模控制在0.8-1平方米/人)         

根据当地住宅和商业的价格 按照不同容积率测算出不同的可开发面积

通过比较你可发现一条既可以最快完成销售 又能保证利润的规律,那就是住宅和商业的比例,说通俗一点就是按照市场比较法来确定~  并没有一定和绝对的比例。这个要根据市场来确定。如果当地住宅好销售且溢价能力强,以住宅为主商业为辅;如果说商业市场比住宅市场好,建议以商业为主住宅为辅,通过一定品牌力的商家带动商业和住宅的销售!
cqy0129 发表于 2013-2-26 10:47:50 | 显示全部楼层 | 举报


求教~在商住用地中如果确定比例~

个人意见:
没有具体比例,主要看开发商的需求,一块商住混合用地,三十年产权,做公寓的也有,做写字楼的也有,做混合的也有,你所具体该多少比例去算呢?
如果非要进行测算,其实很多情况无非是一个参考比例,大约3:7(商业:居住)。
另一个建议看一下新的城市用地分类标准的第3段话,个人理解以后可能比较难出现混合用地吧,可能我的理解不到位,你看完以后咱们可以互相商讨一下。
cqy0129 发表于 2013-2-26 10:49:47 | 显示全部楼层 | 举报


求教~在商住用地中如果确定比例~

新的用地分类标准的第21页,漏掉了
忻凌dd 发表于 2013-2-27 18:05:29 | 显示全部楼层 | 举报


回 cqy0129 的帖子

cqy0129:个人意见:
没有具体比例,主要看开发商的需求,一块商住混合用地,三十年产权,做公寓的也有,做写字楼的也有,做混合的也有,你所具体该多少比例去算呢?
如果非要进行测算,其实很多情况无非是一个参考比例,大约3:7(商业:居住)。
另一个建议看一下新的城市用地分类标准的第 .. (2013-02-26 10:47) 
您是指“具有多种用途的用地应以嗲面使用的主导设施性质作为归类的依旧”么~可是我现在遇到的问题是,用地规划中需要有商住混合用地,但是需要有一个比例确定的论证过程,怎么都找不到案例~或者相关的研究
忻凌dd 发表于 2013-2-27 18:07:20 | 显示全部楼层 | 举报


回 神笔冯艮 的帖子

神笔冯艮:商业和居住人口的比例,目前没有新的国家标准。 很多年以前,国家关于城市商业网点的配套有一个指导标准,商业物业面积是总建筑面积4%,现在的情况是大大超过。    

商住用地,商业和住宅各占多少比例,控规指标是没有统一衡量标准的,这要看项目位置特点, .. (2013-02-26 00:10) 
感谢啦~~可是感觉这个主要是计算商业与居住的比例问题
忻凌dd 发表于 2013-2-27 18:07:36 | 显示全部楼层 | 举报


回 admin 的帖子

admin:多次提醒规划人,一定注意关键问题的表述。正如本帖子的标题,“如果确定比例”,一字之差,差之千里,谨记 (2013-02-25 21:41) 
嗯~以后一定注意,谢谢啦
loveqi1421 发表于 2013-3-7 08:23:55 | 显示全部楼层 | 举报


求教~在商住用地中如果确定比例~

没有具体比例的,28,37,46开的都有。
小小与沙 发表于 2013-3-11 16:03:14 | 显示全部楼层 | 举报


回 admin 的帖子

admin:多次提醒规划人,一定注意关键问题的表述。正如本帖子的标题,“如果确定比例”,一字之差,差之千里,谨记 (2013-02-25 21:41)
呵呵。。这个是很好啊。。我需要
zftulipa 发表于 2013-5-31 15:52:47 | 显示全部楼层 | 举报


求教~在商住用地中如果确定比例~

这个问题一直也困扰着我!请问高手,国家有没有标准?   商业用地,商业与居住配比是多少?我老是听有些人说商业必须要大于50%,居住要小于49%~~~求教求教!!!!!!
杨涛 发表于 2018-4-12 12:00:17 | 显示全部楼层 | 举报


居住兼容商业这个情况很常见,地块定性质是要看他的主要功能是啥,商业占得比例大就是商业,居住占的大就是居住,具体商住比例是多少还是要参考该区域的需求情况(千人配套指标),商业主要还是对外,一般城区商住比12%左右吧,镇上的一般要多,因为大多都是一层临街门面二三层住宅。
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