成都城市综合体陷入“外行危机”引发业界关注

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成都综合体开发存在的问题

　　◆设计与建设先行、招商跟不上

　　◆以住宅标准打造综合体项目

　　◆缺乏专业运营团队

　　◆缺乏对资源与关系的协调力与把控力

　　10月12日，锐理数据郭洁在微博上发布了“成都城南综合体超千万方”的微博，引发了成都楼市业内外人士的热议。
　　“城南综合体项目在售的有19个，未售的9个，自持的1个，合计29个1236.41万方。当然，还未统计在规划和已报建未亮相的商业综合体项目。城南未来商业市场压力将空前巨大。”一石激起千层浪，在各种评论和转发中，既有悲观者当然也不乏乐观者。针对这样的数据，成都商报记者采访了业内相关人士和综合体开发商，他们面对当前综合体的现状给出了自己的看法。

　　中成房业成都公司总经理孙红就表示：“从目前的开发量和城市的发展现状来看，阶段性过剩的状况是存在的，但是目前成都城市综合体面临的最大问题，却是开发企业的不专业。”阳光股份成都分公司总经理张晴也表示，这些“业余选手”在开发过程中存在诸多问题，为未来项目的运营埋下了诸多隐患。当然，也正是在激烈的竞争中，才能产生更优秀的产品。“优胜劣汰、适者生存，有开发经验和专业背景的开发企业，打的是一场有把握的战争。”泰然地产执行总经理朱宏就表示，那些行业内的“业余选手”们，或许会在这样一轮开发热潮中，很不幸的败下阵来。“当然，每一个企业都有第一次吃螃蟹的时候，现在的失败教训也会是未来发展的经验。”

　　数据显示：成都城市综合体高速发展

　　来自四川省商业地产联盟的数据，截至今年5月底，成都在建和立项的城市综合体已达88个。据锐理数据最新数据，目前仅城南综合体项目合计29个共1236.41万平方米，其中还不包括在规划和已报建未亮相的商业综合体项目。面对如此大的体量，不少业内人士不免对成都综合体的未来充满担忧，有甚者更惊呼成都陷入综合体过剩危机之中。

　　“的确，成都的城市综合体近两年进入高速发展期，相较于成都目前的城市发展和经济状况而言，这样大体量的城市综合体一时的确难以消化。”中成房业总经理孙红表示，成都城市综合体的阶段性过剩已是不争的事实，但从成都经济的发展速度和不断攀升的城市地位来看，现在就判定成都城市综合体陷入“过剩危机”还为时过早。

　　“市场供应量确实很庞大，一线城市10年前也是这样一个状况，2001年北京当时的城市综合体市场很小，很类似于现在的成都，当时不少机构和业内人士有一个比较悲观的预测，结果城市的快速发展带来了巨大的需求量，供应快速被消化。”张晴表示，不过以目前成都的现状来判定，成都城市综合体的消化是需要一定时间的。

　　开发商调查：无相关经验者不少

　　不过，最大的危机不在于过剩。“成都目前进行城市综合体开发的企业中，有近6成没有打造城市综合体的经验，有不少甚至没有房地产项目开发的经验。”张晴表示，在阳光新业中心拿地之前，公司就对成都市场进行了充分的市调，发现目前成都市场上的综合体开发商，有近6成从未进行过商业地产的开发，属于行业内的“业余选手”。“综合体的开发绝对没有想象中那么容易，不是简单的模仿复制就能完成。”

　　如何将商业、商务与居住三者有机融合在一起，并且发挥城市综合体对城市的辐射力和影响力？这个问题并非三言两语就可以阐明。“每一个初入门的综合体开发商，都有过许多惨痛的教训的，我们也不例外。”四川泰然地产执行总经理朱宏表示，有打造时代广场的成功经验，泰然集团才敢于在综合体扎堆的南延线打造环球时代中心。

　　“即使是有开发经验，我们在项目的开发上也秉承着谨慎的态度，在开发时代广场之后，长期地考察、市调与设计，最终才决定开发环球时代广场。即便是我们这种有经验的开发商都需要这个过程，那些毫无综合体开发经验的企业敢于快速拿地、快速开发、快速销售，这样的状况令人担忧。”

　　目前成都约六成综合体开发商都没有大型商业的开发经验，缺乏对城市综合体的正确理解，固定地将城市综合体简单处理为“商场+住宅”的开发模式，这样的综合体是不能称之为综合体的。

　　专业能力:成功之路上的最大考验

　　“如果你钱不多，经验又不足，重要的是还没有个专业的团队支持，那就干脆别玩综合体，离它远些。”嘉亿引领国际商业管理机构董事长鄂丽华曾如此高调表示。这一看法也得到了不少开发商和业内人士的认同。张晴也认为：“资金、人才以及专业程度都不足，是当前综合体发展的通病。”

　　商业购物中心是一个城市综合体的灵魂，对整个项目起着决定性的作用。“现在有不少开发商，把购物中心划分为小块进行销售，然后再通过返租的形式收回来进行统一经营，快速回收资金。这不仅仅对整个项目的后期运营埋下了隐患，也是对投资者不负责任的表现。”朱宏表示，环球时代中心在拿地之后，招商与方案同时启动，建筑设计与商业设计同时介入，根据招商的业态和品牌合理规划购物动线。会展旅游集团打造的新世纪环球中心，邀请香港space经营管理集团担纲商业设计，确保各大业态拥有良好交通、休闲、购物、观光动线。

　　张晴表示，在项目启动之初，阳光新业的专业团队就已经确定了电影院、超市、时尚旗舰店等，对项目具有绝对影响力的“第一级别品牌”。“在设计完成、大规模施工开始之前，第二级别的品牌也基本确定，这代表整个购物中心的基调已经基本成型。在封顶之前，最后的一部分小品牌也就是第三级别的品牌会最后敲定。购物中心的成功建设和运营，直接关系整个项目的成败，绝对为了回笼资金进行销售，除非你已经拥有了万达那样的经验以及对商家绝对的把控能力。”

　　事实上，所谓专业城市综合体开发和运营商的主要表现之一就是对各种资源和各种关系的有效运用和协调。例如，在城市交通规划信息的运用上，新世纪环球中心直接与地铁1号线海洋公园站接驳。据会展旅游集团相关负责人透露，1号线海洋公园站建设之初，就是作为环球中心内的天堂岛海洋乐园专属站点进行规划的。

　　张晴尤其担忧商业地产人才的缺乏：现在许多开发商只熟悉住宅的开发建设，对商铺、购物中心、写字楼、酒店的建筑形态和运营模式并不熟悉。“城市综合体的不同业态属于不同的专业领域，在管理上，购物广场、写字楼、公寓等等都属于不同的领域。要培养不同的团队去管理、运营城市综合体不同的业态。”朱宏表示，如果开发商能够在每个领域培养一支独立的销售团队，达成其各自的目标，在总体上又能使这些独立的团队有共同的调控目标，开发商就能比较好地控制投资风险。但这个过程本身就是一种风险链，如果城市综合体中一个业态失败了，就可能会影响其他的业态，影响城市综合体的成功。

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