车站类项目内配建商业等经营性用房的探讨

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政府要新建一个客运站，报了个方案给我们先审查一下。划拨土地，其中一幢4层的客运站，还有一幢11层的商业综合楼。客运站内部，除了底层的售票、检票、咨询、安检、发车等涉及到客运服务，二、三、四层全部标注了商业。我们要求功能用途不得使用商业字样，政府部门的人则认为本身客运站投资是政府行为，而且设置部分商业门面用于租赁等等，均可缓解政府资金压力，并承担部分开销。而且，火车站、汽车站内的KFC、星巴克等等，不都是商业么？而纪委在检查我们的方案时，认为我们不能批准商业这类经营性项目，客运站是划拨的，商业的因走出让途径。

因为不清楚火车站、汽车站内设置这些商业是如何确认的，包括国土部门、规划部门、产权部门、工商部门。

但是，考虑到最后承运这个客运站的，一般都是公交公司，属于企业，所以我们变更下思路：
1.不一定客运站一定要划拨，先征询下国土部门意见，出让供地是否可行？
2.如果确是划拨，而且政府要求划拨，毕竟出让的话，政府还要多少缴纳一部分税金。
3.划拨的话，立项必须是客运站及附属用房，用地性质为交通枢纽用地。
4.主要使用性质为客运的建筑，内部设置部分配套用房，避开商业字样，而且应和国土的明确，是划拨的，不得分割办理产权、土地。
5.对于单独的商业综合楼，应该独立于划拨地块，按出让的流程进行招拍挂，但是可以考虑和客运站有机结合路网、人群疏散等等。

在国匠城顾问群和案例咨询群中也咨询了好多同行，大家对规划用途、土地性质持相同意见。