给非专业人士的知识贴：规划图应该怎么看？看什么？ -

标题: 给非专业人士的知识贴：规划图应该怎么看？看什么？ [打印本页]

作者: 极盗者 时间: 2016-5-27 07:16
标题: 给非专业人士的知识贴：规划图应该怎么看？看什么？
本文来自：微信公众号郑州楼市，作者相顾无言

买房先看规划图，郑州楼市已不是第一次倡导和呼吁，甚至可以说是老生常谈了。

但是到底去哪里看规划图，规划图到底要怎么看，能看到哪些信息，今天我们来详细说一说。

城乡规划局网站是获知各类规划内容的主要途径，包括规划类公示和许可证类公示。

郑州市规划局网站展示的主要内容↓↓↓

而我们主要看三种：一种是建设工程规划许可证，俗称项目规划公示；一种是控制性详细规划，俗称控规；一种是交通工程规划。

当然，米宅网站上也有各个项目的详细规划，可以进入楼盘规划图界面进行详细查询。

米宅楼盘规划图界面↓↓↓

看规划图的目的是什么？说白了就是“去伪存真”。下面我们就来详细说下规划图如何看，能够看到哪些真实的信息？

1明白项目具体在哪里

首先是通过规划图可以知晓开发商是否对项目位置进行了刻意美化、混淆视听。

以锦美南华府为例。锦美南华府对外统一宣传地址是“二七区长江路与淮南街南300米”，而项目二期最北端到长江路的实际距离也要超过600米，最南端距离长江路接近1000米，这就是典型美化自己，误导购房者对项目位置的认识。

对于这种情况，我们可以通过锦美南华府的规划公示查到项目一期二期（售楼部在一期二期中间）分别在郑航南路两侧。

锦美南华府规划图↓↓↓

搭配百度、高德地图的测距功能，便可以轻松的测出项目真实的所在位置。

锦美南华府位置↓↓↓

除了锦美南华府，附近的泰宏建业国际城、亚星锦绣山河之类的，多家项目都存在地址美化、标注不准的情况。

而另一方面，若项目周边道路未修建，可通过规划查询推测项目实际位置。

对于期房，特别是对于内购成风的郑州市场，在销售之前，甚至有些项目交过款之后很久，房子都没有出地面，倘若在成熟老城区或者已有大面积建筑道路的片区还算比较好找，对于郊区，新城区，拓荒的区域，在初期，业主们甚至连工地都找不到在哪里。

我们以康桥康城的规划公示为例，康桥康城四周道路向荣路、杏园路、鼎盛大道、荆胡路，而这四条市政道路均没有修建，百度地图看不到，自己去现场找，没有路又去不了，去了也不一定弄的明白在哪里，那我们如何判断项目到底在哪里？

答案便在道路规划上，在规划局网站搜索其中一条道路，比如鼎盛大道，项目四周道路便映入眼帘，我们可以清楚的看出，项目纬度与京广路高铁交汇处的纬度相同，经度大约在大学路嵩山路正中间偏右一点点位置。

鼎盛大道↓↓↓

而我们通过上图便可以轻松的在百度地图里，圈出项目的实际位置。

康桥康城位置↓↓↓

除了康桥康城，整个二七运河新区，多个项目（项目的后期地块）存在类似的情况，大家可以在地图上计算出所在位置后，试一试到现场通过手机定位来对比是否准确。

2数据错误和隐瞒

1、容积率（建筑面积除以用地面积）

对于项目容积率比较低的项目，置业顾问会反复强调自己的容积率有多么低，相反容积率高的项目会极尽所能的去掩饰，甚至用一些“技巧”来降低数据。比如用总容积率代替单一地块容积率。

比如说亚星金运外滩，项目从开放至今，一直对外宣称容积率4，绿化率37%。但我们打开金运外滩的规划公示便会发现。

亚星金运外滩容积率↓↓↓

没错，容积率赫然写着4.996，也就是实际在相同的面积上多盖了25%的房子。当然我们不是来声讨亚星如此做法具体有多么不地道，而是告诉大家，容积率不一定跟开发商说的，网上写的一样。

此外，和昌湾景国际存在另外一种不符，在湾景国际一期售罄、二期开售之后的很长一段时间，大量的地产网站标注的容积率仍然为3.49，而非二期的4.49。不论和昌故意授意各路网站不改容积率，还是网站采编集体疏忽没有发现。我们都需要看规划公示即可，规划公示是不会骗我们的。

扩展阅读：购房先看容积率：高于5无人性，高于4无改善，高于3无舒适（盘点300个楼盘）

2、楼间距

想必但凡看过几处房子的人都会不止一次的经历过，置业顾问指着沙盘说“超宽楼间距”这个词，但真的超宽么？

显然不一定，我们以和润林湖美景为例。从沙盘上我们可以看到，1号楼与4号楼距离非常之远，采光非常优秀。

和润林湖美景沙盘↓↓↓

如此宽的楼间距至少70米吧，但实际是多少呢？打开规划公示图，放大之后可以在两栋楼之间看见是有数值的。

和润林湖美景规划图↓↓↓

从上图可以看到4号楼的楼梯深度为15米，连楼宽达到了39米，而楼间距才仅仅35米，显然与沙盘所展示的大相径庭。

对于这种问题，不同的项目开发商会有不同的方式美化楼间距，不要过分相信置业顾问口中的楼间距，也不要过于相信沙盘上的展示，放大规划公示图，自己看到的才是真正的楼间距。

3、层高

众所周知，层高高了房间空旷不保暖，层高低了吊顶后非常压抑不说，对采光也会有一定的影响，正常层高普遍在2900mm，但总会有个别项目会低于这个普遍值。

栖湖怡家层高 ↓↓↓

从图上看到，栖湖怡家的层高为2.85m，像这种类似的低于普遍层高的情况多出现在小开发商，小项目上，遇到体量小，开发商小，单价低或者内部房的时候一定要多留意层高问题。

3明白自己楼的结构

通常楼的结构分板楼和塔楼，在此我们算上衍生出来两种，分离式核心筒的板楼和品字型结构的塔楼，再加上异形结构，暂且算是五种结构吧。

五种常见的结构↓↓↓

总体而言，板式结构采光最好，而分离式核心筒结构的板楼则因中间的通风连廊在通风方面更为优秀，相对来说塔楼不但采光不好，通风一样不好，塔式公寓尚可接受，但如果面积较大的住宅依然是塔式结构（如金成时代广场），那就最好避免，像是剩下这几种结构基本都是塔楼繁衍出来的产品，采光通风相对都不会太好，能避免尽量避免。

在购房前期不太清楚自己楼栋结构的时候，可以通过放大规划图找到对应自己计划购买的楼号，对比上边几种结构，来确定自己楼栋的结构，当然如果能看到详细高清的平层图，通过平层图更容易辨别楼栋的结构。

扩展阅读：买房前不看楼层平面图的业主太粗心，卖房前不给看楼层平面图的开发商太流氓

4人车分流与机械车位

人车分流目前常见的有两个概念：一个是人走人的路，车走车的路。另一个是人走地面，车走地下，地面不设停车位。

而我们默认人车分流指的是后者，它的优点是小区内行人走动散步无须担心被汽车撞到，老人小孩不会被汽车鸣笛惊吓，安全隐患大大降低。又可以减少小区内汽车尾气的污染，扩大小区地面绿化面积。所以，几乎绝大多数的项目都会对外宣称人车分流，但却又有不少的项目因为纯地下车位，无法满足规定配比而设计地面车位的问题。

事实上，规划一定数量的地上车位也是政府相关规定要求（目前是大约10%的规定），大家不要一看到有地上车位就说不良开发商，关键要看开发商如何正确处理这些地上车位，后期是否使用？如何管理？动线如何规划？是否是真的地上车位？

和昌湾景国际一期的组图↓↓↓

这个组图分三个区域，左侧为规划公示图区，首先解释一下，左图中的粉红色，粉红色是笔者根据规划公示中，将地面机动车位和非机动车位填充后的结果，涂完之后，用震惊来形容都不过分，如此大比例的车位面积实在是难以想象，看过规划图之后，其实我们已经可以想象出项目建好后如同戈壁滩般的样子。果不其然，在临近交房的时候业主们发现，前期承诺的人车分流和超高绿化不过是空谈而已。

组图的右下角区域四张图便是小区临近交付的实景。而右上角区域的两张对比图，一个是布满车位的实景，一个是绿树成荫曲径通幽的沙盘，也在反复的向我们诉说，车位规划是我们看规划图必看的一个重点之一。

对于大部分规划公示图来说，车位辨别起来比较累眼，如果不是特殊情况，我们只需要在指标上看车位具体标注即可。

金域世家车位在规划图上的位置↓↓↓

通过图我们可以看到，上边列举的三个指标里，后边两个分别有102个、232个地面车位，而地下停车一栏除了车位数量，后边还有括弧小字，内写其中机械车位XXX个，这便是我们说到另外一个点，机械车位。

机械车位，对于置业前已经买车开车的朋友一定不陌生，在万达广场停车场里经常可以见到，机械车位对空间的利用确实是显著的提高了，但停车难的问题各位一定感同身受，平台窄，不好倒进去极易剐轮胎，长度短，大型轿车停入后超长无法升降，限高1.55m，SUV、MPV超高无法停放等等问题。

而除此之外，还牵扯到车位机械设备的维修保养，有无专人操作，设计在小区地库是非常不方便的，所以，从规划公示图里把藏在深处的机械车位的项目提前挑出来过滤掉，也是非常重要的一个点。

目前笔者已知的有正商金域世家，栖湖怡家、中原新城、维也纳森林、民安尚郡、正商佳仕阁、翰林国际城等项目，不过这只是一小部分，并不是其他项目就不是机械车位。

而机械车位最大的问题在于，很多机械车位的规划并不真的是为了建设和使用机械车位，只是为了满足车位数量规划要求，后期通常不会真的投入使用，直接沦为并不方便的普通车位，直接导致车位严重不足，即使投入使用，也会因为技术、维护、管理等问题无疾而终，笔者曾在一次在永和伯爵酒店离开时，停车系统出问题，车出不来，从2点等到6点多，才把车接走。

扩展阅读：关于人车分流：听广告和售楼部瞎忽悠，不如自己学着来看规划图

5获知各种不利因素

我们先说项目内，主要是公租房、安置房、变电站、消防站、垃圾站、开闭所、污水处理、化粪池等这些不利因素。

其中公租房是政府之前要求配建的社会保障性住房（通常是10%比例），几乎上所有在售小区都有，但很多项目在沙盘上不做标注，避而不提，此时我们可以通过规划公示图来看到公租房的具体为止。

目前必须配建公租房这个规定已经被废除了。

先来说说目前正在维权的公园道三期变电站↓↓↓

该公示时间最早是2012年8月10日，是在公园道三期销售之前，开发商肯定是知道这个规划的，如果事先有业主发现并重视了这个图，也许问题就可以提早避免！

虽然当时规划的市政设施用地并未明确是变电站，但现实中蓝色标注的市政设施无非就是变电站、消防站、垃圾站等，理应把这个带有不确定性的不利因素公示的。

如果公园道能把这个区域控规图在销售过程中公示在售楼部并告知，我想，业主也不至于现在这么愤怒！而对于公园道售楼过程中的不透明行为，去年的公园道二期4号楼公租房未公示后来业主才知道也是维权，这两件事发生在一个项目上，也许并不仅仅是偶然！

中海锦苑规划图↓↓↓

我们放大可以看到西北角的楼栋标注为公租房，对于部分开几栋楼做几栋楼模型，可以隐瞒公租房的开发商来说，在这个问题上规划图可以说就是照妖镜，一照一个准。

除了公租房，部分小区还有安置房混入商品房的例子。

栖湖怡家规划图中安置房的位置↓↓↓

在购房看规划图的时候一定要细心区分，避免安置房商品房混合的小区，更要避免买到披上团购内购房名义的安置房。

开闭所是小区比较常见的电力设施，开闭所对于人体的危害虽然至今还没有特别权威的结论，但对于我们来说，尽可能避开是绝对不会错的。

民安尚郡开闭所的位置↓↓↓

图片左边的规划公示上可以明显看到一栋独立1F建筑标注为开闭所，但很多项目都是建在住宅建筑或者底商里而非独立，在公示图上很可能看不到，不过我们可以通过图片右边的经济指标里的数据，看到是否有开闭所，开闭所的面积，发现开闭所后及时找开发商确认具体位置在哪里。

我们再说项目外。国内有追求的开发商几乎都会公示自己项目外部的不利因素，而郑州本地的大大小小开发商敢于公开自己周围不利因素的开发商少之又少，像是大型的热电厂、污水处理厂、铁路之类的就不说了，瞒是瞒不住的，主要隐瞒的是垃圾处理站、运转站、污水提泵站、变电站和加油加气站等。

下面这张图是绿都澜湾一期，角落的这块空地上边写有排水用地，看到这里，我们基本可以判断这个地块是污水处理或提泵站的预留地了。

绿都澜湾一期↓↓↓

再往下这张是永威城一期的规划公示图，西北角的位置赫然杵着一个垃圾运转站。

永威城一期↓↓↓

与永威城类似的还有前段时间闹得沸沸扬扬的恒大绿洲，也是存在垃圾处理站的问题。

扩展阅读：恒大绿洲垃圾转运站事件的警示：请忽略沙盘，关注规划公示图！

相比前边这两个问题，变电站加油站之类不利因素很难在项目规划公示图上显示出来，这时就用到了我们文章开头讲的的控规，区域控规可以详细体现出来一个区域的所有地块的用地性质。

以管城区十里铺（鑫苑国际新城项目）控规图为例↓↓↓

通过图例我们可以看到蓝色区域为供电用地、公交用地、加油加气站用地，和之前讲过的开闭所一样，在不确定靠近到底有多大危害的时候，远离总是最好的办法。

另外要说的一点是虽然大部分片区都可以通过村名查询到控规，但还存在个别特殊情况，比如西站路老宇通厂区的控规则是以路命名。

以路命名的控规↓↓↓

对于用村庄名、镇名无法搜索到的控规，可以尝试搜附近道路名称，基本上都可以搜出来。

我们几次去瀚海晴宇探盘，没有人说过有安置房的事，但规划公示却告诉了我们残酷和真相。

瀚海晴宇安置房↓↓↓

6明白采光好不好

日照等时线是根据暖色到冷色，时间越久的区域线的颜色越冷，所以即便规划公示图上的日照网格看不清楚，我们依然可以通过颜色来辨别哪一栋楼采光更好。

以康桥朗城为例，显然9号楼周围等照线，颜色更偏冷，这栋楼即便是买较低的楼层，也可以放心采光问题。

康桥朗城↓↓↓

像是12号楼东单元相对来说采光就会差一些，在购房的时候尽量最后选择这类房源。

对于前排楼栋日照等时线颜色偏红黄的问题，有两种可能，一种是项目的前边还有其他项目高层阻挡，二是因测试高度比较低，商铺距离较近遮挡了测试点阳光，这两种要区别对待。

对于商铺遮挡的只要选择2楼以上采光都会比较优秀，如果是前面还有其他项目遮挡，反而不如选择后边或中间采光更好的楼栋。

写在最后

在查询规划公示时，比较麻烦的是规划局网站的项目公示名称有相当大的一部分是与开发商对外宣传的名称不一致的，对于喜欢简单省事的朋友，米宅已经帮大家收集了绝大部分楼盘的规划公示图，只需要到米宅找到对应的项目名，就可以看到规划公示图，对于喜欢自己动手寻找原版的，拿几组案例来跟各位说说如何找寻名称不同的项目规划公示。

案名不同公示主要是分以下几种情况：1、少字型比如：建业花园里公示名为建业花园2、多字型比如：东润泰和公示名为东润泰和苑3、改字型比如：正商金域世家公示名为正商金域人家4、加减改词型比如：天宏咖汇公示名为天宏大厦郑州万达中心公示名为郑州金水万达中心和昌湾景国际二期公示名为和昌澜景璞丽中心公示名为瀚海璞丽5、城改型比如：普罗旺世公示名为西史赵城中村改造6、延续前期型比如：国泰一品庄园公示名为罗马假日二期利达国宾中心公示名为一处庭院二期7、风马牛不相及型比如：海亮时代One公示名为邻客商业中心千鹿山公示名为迎宾墅苑

由于规划局网站的搜索系统是没有模糊匹配功能的，所以出现案名公示名不同的时候只有第二种类型直接搜索到。

而第一种、第三种和第四种，我们只需要尝试输入名称的一部分，比如郑州万达中心，我们搜索万达中心；又比如瀚海璞丽，我们只搜索璞丽。基本都可以找到。

对于第五种，我们在百度高德地图谷歌地图上找到对应位置的村庄名直接搜索村庄名即可。

对于第六种，尝试搜索一下项目附近的其他项目名有可能就会收获满满，而第七种类型，去米宅项目资料库里找最为方便，不然的话只能去项目的工地去看实体公示牌上边的印刷的名称了。

附录：郑州市城区的规划局网站有以下几个：1、主城区：金水区、二七区、管城区、中原区、惠济区http://www.zzupb.gov.cn/GuiHuaGongShi/index.aspx唯一的问题就是图还不够高清，很多参数看不清！

2、郑东新区：http://www.zhengdong.gov.cn/view ... e97013310e119c60019

3、经济技术开发区：http://www.zzjkq.gov.cn/gggs/index.html为经开区规划局点个ZAN！我们上次呼吁过经开区公示的图太小之后，经开区很快就开始公示高新大图，如果每个区政府单位都能这样听取民声就太好了！

4、高新技术开发区：http://218.28.134.96/portal/sub.jsp高新区公示的是高清图，但高新区最大的问题是有公示有效期，过了期限就看不到了，恳请像郑州规划局一样长期公示。

5、航空港经济综合实验区http://www.zzhkgq.gov.cn/ghgs/index.jhtml

6、荥阳http://www.xyghzx.com/guihua/0/1.aspx但荥阳规划局公示的图太小、太少，难以了解项目的各方面信息，恳请重视并公示高清图、全面图！

7、中牟目前找不到公示规划公示图的地方，恳请中牟县政府引起足够重视，赶紧落实！

特别为经开区规划分局点个ZAN，郑州楼市在恒大绿洲事件稿件中呼吁经开区公示高清规划图后，经开区的新项目公示已经为高清原图。

在此也呼吁一下高新区规划局，规划公示不要过了公示期就关闭浏览，请保持常年可浏览状态方便市民查询。

一并呼吁中牟县政府，赶紧公示规划高清图，绿博组团也在大家的眼皮底下关注，但如何关注？怎么关注？

（完）

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作者: 热血彬彬有礼 时间: 2016-5-27 17:06
这真是良心之作啊。

作者: 小灰灰 时间: 2016-5-27 17:33
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